店舗を借りるより空き家を借りる店舗で賢く開業！費用を抑えて自分らしいお店を作るためのノウハウ
2025年01月27日
店舗の開業を検討している方にとって、物件選びは最も重要なステップのひとつです。
「店舗専用物件を借りるべきか？」「それとも空き家を活用するべきか？」
その選択によって、初期費用やランニングコスト、さらに店舗運営の自由度まで大きく異なります。
本記事では、特に近年注目を集めている「空き家を借りて店舗を開業する方法」について徹底解説します。空き家を利用することでどのようなコスト削減が可能になるのか、また、どのように自分らしいお店づくりが実現できるのかを具体的に紹介するほか、空き家ならではのメリットや注意点、さらに成功事例を通じて実践的なノウハウをお届けします。
この記事を読むことで、空き家で店舗を開業することの可能性を最大限に引き出す方法が分かり、あなたのビジネスプランがぐっと現実的に近づきます。
目次
空き家を借りる店舗のメリット・デメリット
メリット
初期費用を抑えられる
店舗物件を借りる場合に比べて、空き家を借りる店舗は初期費用を大幅に抑えることができる点が大きなメリットです。特に、古民家や郊外の物件ではテナント料が比較的低いことが多く、敷金や礼金が不要とされる場合もあります。さらに、固定資産税などの諸経費が発生しない賃貸形式も多いことから、開業資金を大きく節約できます。少ない予算でスタートしたいという方には非常に魅力的な選択肢です。
自由なレイアウトが可能
空き家は、大型の商業ビルやショッピングモール内の店舗とは異なり、自由にレイアウトを変更できる場合が多い点が魅力です。壁を取り払ったり、デザインを自分好みにカスタマイズしたりと、店舗物件では難しい自由度の高い空間づくりが可能です。特に、居心地の良いカフェやアットホームな雰囲気の教室など、自分らしい空間を演出するためには最適です。
地域活性化に貢献
空き家を借りて店舗として活用することは、その地域の魅力を引き出し、住民や観光客を引き寄せるきっかけとなることが多いです。地域活性化に直接的に貢献できるというのも、大きなメリットといえるでしょう。特に、シャッター街化した商店街や過疎化が進む地方都市では、空き家を活用した店舗が新たな人の流れを生み、地域コミュニティの再生にもつながります。
デメリット
改装費用がかかる場合がある
空き家は長期間使用されていないことが多く、その結果、給排水設備や電気設備などの修繕や改装工事が必要になるケースがあります。特に、古民家や築年数の経過した物件では、耐震補強や断熱性能の向上といった大規模な工事が求められることもあります。これらの費用は予想以上に高額になることもあるため、事前の物件確認と費用の見積りが重要です。
契約手続きが複雑な場合がある
空き家を借りる際には、物件ごとの契約条件が異なることが多く、通常の店舗物件を借りる場合よりも手続きが複雑になる可能性があります。例えば、所有者が不明確な空き家では不動産会社や自治体を通じた調査が必要になる場合があります。また、賃貸借契約書への特約事項の記載や、地域の条例に基づく許認可の取得も欠かせません。
立地条件が限られる
空き家を借りる店舗の立地は、必ずしも希望通りになるとは限りません。多くの空き家は住宅街や郊外に集中しており、集客力の高いエリアに空き家が見つからない可能性があります。そのため、店舗のターゲット層や業種に応じた綿密なリサーチが必要です。また、駐車場スペースの有無やアクセス面の利便性なども慎重に検討する必要があります。
店舗物件を借りる場合と空き家を借りる場合の費用比較
初期費用
店舗を開業する際には初期費用が大きな負担となります。この章では、店舗の専用物件を借りた場合と空き家を借りて店舗を構える場合に発生する初期費用について、それぞれ比較していきます。
敷金・礼金
まず、敷金と礼金です。通常、専用の店舗物件を借りる際には高額な敷金と礼金が必要です。地域や物件によりますが、家賃の6ヶ月分以上の敷金を求められるケースもあります。一方で、空き家を借りる場合は必ずしも敷金・礼金が必要とは限りません。特に自治体や地域活性化プロジェクトを通じて空き家を借りる場合には、これらが免除されたり、非常に低額で済むことがあります。
仲介手数料
次に仲介手数料です。店舗物件では通常、不動産会社を通じて契約を行うため、家賃の1ヶ月分程度の仲介手数料が発生します。一方、空き家の場合、直接オーナーとやり取りするケースもあり、その場合はこの手数料を回避できる可能性があります。ただし、空き家バンクや自治体が仲介する場合には、手数料はそれほど高額ではない場合が多いものの、一部費用が発生することもあります。
保証金
店舗物件の場合、保証金が別途必要となる場合があります。特に商業ビルや商店街の物件では、高額な保証金を求められることが一般的です。一方、空き家の場合、保証金が必要なケースは少なく、多くの場合、敷金のみで済むか、場合によっては敷金すら不要なことも珍しくありません。これにより、空き家を選ぶ方が初期費用を著しく削減できる可能性があります。
ランニングコスト
初期費用だけではなく、ランニングコストも店舗経営を継続するための重要な要素です。ここでは、店舗物件を借りた場合と空き家を借りた場合に発生する主要なランニングコストを見ていきます。
家賃
店舗物件の家賃は、立地や規模に応じて大きく異なりますが、一般的に商業エリアにある物件は他の物件に比べて高額です。駅近や繁華街ではさらに割高になる傾向があります。一方で、空き家を借りる場合、郊外や地方エリアの物件であれば非常に安価な家賃で借りられるケースが多く、場合によっては無料で利用可能なプロジェクトもあります。
光熱費
空き家の場合、元々居住用として設計されているため、断熱性能や電気配線などが古い場合があります。このため、光熱費が店舗向け物件に比べて高額になる可能性があります。ただし、改装時に省エネルギー化を施すことで、運用コストを削減できるケースもあります。一方、店舗専用物件の場合は、元々商業用に設計されているため、光熱費が安定しやすい傾向があります。
修繕費
空き家を借りる場合は、定期的な修繕費が必要になることがあります。特に築年数の古い物件では、屋根や外壁、電気・水道設備の修繕にかかる費用が重なる可能性があります。一方で、店舗物件では通常、修繕費用の一部はオーナーが負担するケースが多いため、入居者が負担するのは軽微な部分に限られることが一般的です。
| 項目 | 店舗物件 | 空き家 |
|---|---|---|
| 敷金・礼金 | 高額（数ヶ月分） | 低額〜不要 |
| 仲介手数料 | 家賃の1ヶ月分程度 | 無料〜低額 |
| 保証金 | 高額（立地次第で異なる） | なし〜低額 |
| 家賃 | 高い（特に立地条件が良い場合） | 安価（プロジェクトによっては無料） |
| 光熱費 | 安定しやすい | 古い設備の場合は高額になる可能性あり |
| 修繕費 | オーナー負担が多い | 入居者負担が多い可能性あり |
空き家を借りる店舗で開業するためのステップ
物件探し
空き家を活用して店舗として開業する際、最初の重要なステップは適切な物件探しです。物件探しはお店の成功を左右するポイントであり、慎重に進める必要があります。
空き家バンクの活用
近年、多くの自治体が空き家バンクを導入しています。このサービスは空き家情報を集約して公開し、借り手と貸し手をつなぐ役割を果たしています。空き家バンクの利用によって、地域ごとの空き物件状況を簡単に把握できます。自治体のウェブサイトを調査し、登録されている空き家を確認したり、詳細情報を問い合わせたりしましょう。
不動産会社への相談
空き家の貸借契約については、地域密着型の不動産会社に相談することもおすすめです。不動産会社は地元の詳細な物件状況を把握していることが多く、物件選びから契約手続きのサポートまで対応してくれます。また、条件に合う物件を紹介してもらえることもあるため、効率的に物件探しが進むでしょう。
契約手続き
物件が決まったら、次は契約手続きに進みます。この段階では、法的な要件や物件の条件について十分に確認することが重要です。
賃貸借契約書の確認
賃貸借契約書には、物件の使用条件や契約期間、賃料、更新手続きなどが記されています。特に注意すべき点は禁止事項や改装の可否です。契約書に記載されている内容に不明点があれば、事前に貸主や仲介業者に確認し、必要に応じて弁護士や行政書士に相談しましょう。
必要な許認可の取得
店舗の業種によっては、営業開始前に許認可が必要となる場合があります。例えば、飲食店を空き家で始める場合、保健所での食品営業許可が必要です。また、商業用の物件として使用する場合には用途変更が必要となるケースもあるため、行政機関への確認を忘れないようにしましょう。
改装工事
空き家を店舗として利用するためには、ほとんどの場合、何らかの改装工事が必要です。予算や用途に応じた計画を立て、改装を効率的に進めましょう。
DIYで費用を抑える方法
費用を抑えたい場合、DIYを活用するのも検討材料です。例えば、壁塗りや床の張替えなど、比較的簡単な作業は自分で行えば改装経費を大幅に削減できます。ただし、電気工事や水道工事など専門性を要する作業はプロに依頼することが安全です。
専門業者への依頼
空き家の状態によっては、大規模な改装が必要な場合があります。その際はリフォーム業者や建築業者への依頼を検討しましょう。業者選びでは、複数社から見積もりを取り、内容やコスト、施工実績を丁寧に比較することをおすすめします。また、自治体の補助金制度を利用できる場合もあるため、事前に確認しておくと良いでしょう。
空き家を借りる店舗に適した業種
カフェ・飲食店
日本では近年、古民家カフェや隠れ家的な飲食店が人気を集めています。空き家を利用することで、こうした独自の雰囲気を持つ店舗を作ることができます。
特に昭和レトロな一軒家や和風建築が特徴の物件は、そのまま地域の文化を残しつつ、現代的なアレンジを加えることが可能です。飲食店として活用する場合、空き家を選ぶ際には水回りや換気設備が整っているかをチェックしましょう。
また、カフェや飲食店を開業する際には、空き家という特性を活かして、地域特産品を使用したメニューを展開することで地域密着型の集客を目指すことができます。
雑貨店・アパレルショップ
空き家を利用することで、雑貨店やアパレルショップとして個性的な空間を作り上げることができます。例えば、空き家ならではの趣のある木造建築は商品ディスプレイに活用することで、他店舗との差別化が図れます。
さらに、地元クリエイターによるハンドメイド雑貨やローカルブランドの取り扱いを行うことで、地域とのつながりを強化できます。壁面や棚などが自由にカスタマイズ可能な物件であれば、よりアイデアを活かした店舗デザインが可能になります。
ただし、空き家を雑貨店やアパレルショップとして活用する際には、顧客が訪れる際のアクセスの利便性や駐車場の有無なども併せてチェックが必要です。
サロン・教室
空き家をサロンや教室として活用するケースも増えてきています。特にエステサロンやネイルサロン、ヨガやピラティスの教室など、少人数制でリラックスできる空間を求めるビジネスに適しています。
空き家の持つ和やかな雰囲気や自然との調和は、利用者にとって特別感を提供する要素となります。特に郊外や自然に囲まれた空き家を選ぶことで、市街地にはないリラクゼーション体験を提供できます。
また、教室やサロンとして使用するための設備投資（例えば広い鏡や施術用の設備）を行う場合、空き家物件は比較的自由度が高いことがメリットです。しかし、サロン開業においては騒音問題や近隣住宅への配慮も十分に考慮する必要があります。
以上のように、空き家を借りる店舗は多様な業種で活用することができます。それぞれの業種に合った空き家の特性を見極めることで、オンリーワンの店舗作りが可能となります。地域密着型でありながら、全国的にも注目を集める存在へと発展する可能性を秘めています。
空き家を借りる店舗での成功事例
古民家を改装したカフェ
全国の古民家を利用したカフェは、空き家を活用した成功事例として注目されています。例えば、京都の某エリアでは築100年以上の古民家を再利用し、伝統的な雰囲気を活かしたカフェがオープンしています。
この店舗では、昔ながらの梁や障子をそのまま活用しており、独自のレトロ感を演出しています。オーナーは改装コストを抑えるためにDIYを積極的に取り入れ、一部の家具はフリーマーケットで入手したアンティーク品を使用しました。その結果、他にはない個性的な空間を作り上げることができました。
また、地域の農家から旬の食材を仕入れることで、地産地消をコンセプトとしたメニューを提供しています。これにより、地域経済に貢献しながら、訪れる観光客にも「地元の味」を楽しんでもらえる場を提供しています。特に外国人観光客からは、「日本の古き良き暮らしに触れられる」と高評価を得ています。
商店街の空き店舗を活用した雑貨店
地方の商店街では空き店舗が増加している中、それらを利用した雑貨店の成功事例が見られます。例えば、愛知県の某商店街では、地元にある古い商店をリノベーションしてオリジナル雑貨を販売する店舗が誕生しました。
この雑貨店では、オーナーが直接デザインした小物や、地元作家の手作りアイテムを取り扱っています。また、空いたスペースではワークショップを開催し、アクセサリー作りや陶芸体験などを提供しています。これにより、商店街に若い世代の顧客を呼び込み、かつて賑わっていた商店街を再び活性化する起爆剤となりました。
空き家を使った店舗ならではの魅力として、古い建物の外観を保つ一方で、内装は現代風にリノベーションすることで新しい価値を生み出しています。このように、伝統と革新の融合が成功要因となっています。
郊外の空き家を改装した工房
郊外では、都市部では叶わない広いスペースを活用してユニークな工房を開設する事例が増えています。例えば長野県では、大きな空き家を改装し、陶芸や木工の工房として利用されているケースがあります。
この工房では、DIY好きなオーナーが自ら配管工事やペンキ塗りを行い、大幅なコスト削減に成功しました。また、工房内のスペースを活かして、地元住民や観光客向けに創作体験教室も展開しています。地元の自然素材を使った製品を販売することで、「訪れるだけで癒される場所」として人気を集めています。
さらに、この工房では空き時間に地域の学校と連携し、子どもたちにものづくりを教える試みも行っています。単なる店舗運営ではなく、地域住民とのつながりを深めながら、新しい価値を提案しているのが特徴です。
空き家を活用した成功事例のポイント
| 事例 | 主な特徴 | 成功要因 |
|---|---|---|
| 古民家カフェ | 伝統的な建物を活かした温かみのある空間 | DIYでコスト削減、地域食材の活用 |
| 商店街の雑貨店 | リノベーションによる新旧融合の魅力 | 地域作家とのコラボレーション、ワークショップ開催 |
| 郊外の工房 | 広いスペースで多目的利用が可能 | 地元素材を活用、教育分野への参入 |
空き家を借りる店舗に関する注意点
契約内容の確認
空き家を借りる際には契約書の内容を細部まで確認することが重要です。具体的には、借りる期間、家賃の支払い方法やタイミング、改装の可否、退去時の条件などが明確になっているかをチェックしましょう。また、空き家は居住用として使用されていた場合が多く、店舗として利用する際の特約が必要な場合があります。たとえば、商業利用に変更する場合にはオーナーとの合意が必要となることが一般的です。
契約内容を理解するためには、専門の不動産会社や法律の知識を持つ専門家に相談するのがおすすめです。また、契約条件としてよくある「原状回復義務」についても確認しましょう。違約金やペナルティ条項が含まれていないかも要チェックです。
近隣住民への配慮
地域に溶け込むためには、近隣住民との関係構築が不可欠です。空き家を店舗として利用する場合、居住環境に近い場所で営業することになることが多いため、騒音や匂いなどに関する配慮が求められます。特に飲食店を開業する場合には、換気やゴミ処理について周辺住民に説明し、理解を得ることが重要です。
また、地元の自治会や町内会に挨拶に伺い、店舗の運営方針や営業時間、利用目的について事前に伝えることで好印象を与えることができます。これにより、地域のサポートや口コミによる集客につながる可能性もあります。
適切な保険への加入
空き家を借りる場合には、保険への加入も忘れてはいけません。火災保険や損害保険などの適切な保険を選び、契約することで予測できない災害や事故に備えることができます。特に空き家は老朽化している場合が多いため、火災や建物の損傷が発生しやすいリスクがあります。そのため、保険の範囲をしっかりと確認し、必要であれば追加オプションを検討しましょう。
さらに、不測の事態に備えた事業者向けの賠償責任保険なども視野に入れると良いでしょう。これにより、お客様や第三者への損害が発生した場合にも迅速に対応できます。保険に関する相談は、保険代理店や専門家に依頼するのが最も安心です。
法規制や自治体ルールの確認
空き家を店舗として使用する場合、建築基準法や用途地域の規制、そして自治体の条例を遵守する必要があります。たとえば、建物が用途地域に合致していない場合は営業許可が得られない可能性があります。
また、消防法や食品衛生法などの各種法令についても調査が必要です。特に飲食店の場合、厨房設備や換気扇の設置に関して厳密な基準が設けられています。これらの手続きには時間がかかることもあるため、速やかに確認・準備を始めることをお勧めします。
老朽化リスクの把握
空き家を借りる場合、建物の状態や老朽化リスクを充分に把握することが求められます。古い建物は、耐震性が不足している場合や水回りに問題がある場合が多いです。そのため、事前に専門家による調査を行い、修繕や補強が必要な箇所を明らかにしておきましょう。
また、修繕費を誰が負担するのか、具体的な範囲はどこまでかなどについて、契約前にオーナーと話し合いを行うことも忘れてはいけません。
設備の確認
空き家を店舗に改装するときは、水道、電気、ガスなど設備の状態を詳しく確認する必要があります。不足している設備があれば追加工事が必要となり、そのための費用負担も計算に入れる必要があります。
老朽化したインフラの修繕には時間とコストがかかるため、初期段階での確認が重要です。特にガス配管や電力供給の強度などは、飲食店や機材を多用する業種にとってクリティカルなポイントです。
施設運営に関する相談窓口の活用
空き家を店舗として使う際にわからないことがあれば、市区町村の空き家相談窓口や都市開発関連の部署を活用することをお勧めします。自治体によっては、空き家の利活用をサポートする補助金制度や助成金が用意されている場合もあります。
また、地域の商工会議所や経済団体などに相談することで、地域密着型の情報やアドバイスを得ることも可能です。
まとめ
店舗を借りるよりも空き家を借りることで、初期費用の節約や自由なレイアウトの実現といった多くのメリットが得られます。一方で、改装費用や契約手続きの複雑さなど一定のデメリットもあるため、計画的な準備が重要です。特に、空き家バンクや地元の不動産会社を利用した物件探し、賃貸契約時の内容確認、必要な許認可の取得を徹底することが成功への鍵となります。また、カフェや雑貨店、アトリエなど空き家を活用しやすい業種での開業は、地域活性化や独自性のある店舗運営にもつながります。空き家を活用することで、費用を抑えながらも自分らしいお店作りを実現し、地域に新しい風を吹き込むことが可能です。
※お急ぎの方はコチラまでご連絡ください。
0985-47-0123 （担当 佐藤建設 佐藤）
