【完全ガイド】家の建て替えのメリット・デメリットを徹底比較！後悔しないための全知識

2025年08月14日

家の建て替えを検討中の方へ。本記事では、建て替えのメリット・デメリットをリフォームと比較しながら徹底解説します。

間取りの自由度や住宅性能向上といった利点から、費用や期間、税金などの注意点まで網羅的に紹介。

この記事を読めば、ご自身の状況に最適な選択が分かり、後悔しない家づくりのための全知識が手に入ります。

1 家の建て替えとは？リフォームとの違いをまず理解しよう
- 1.1 建て替えの基本的な定義
- 1.2 リフォームやリノベーションとの明確な違い
2 家の建て替えで実現できる7つのメリット
3 注意すべき家の建て替えの5つのデメリット
4 【徹底比較】建て替えとリフォームどちらを選ぶべきか
5 家の建て替えにかかる費用相場と期間の目安
6 家の建て替えで後悔しないための全知識とチェックリスト
7 まとめ

家の建て替えとは？リフォームとの違いをまず理解しよう

長年住み慣れた我が家も、時が経つにつれて老朽化が進んだり、家族のライフスタイルが変化したりして、住み心地に課題を感じることが増えてきます。

そんなとき、住まいを快適に生まれ変わらせるための選択肢として「建て替え」と「リフォーム」が挙げられますが、この二つの違いを正確に理解している方は意外と少ないかもしれません。

後悔のない選択をするためには、まずそれぞれの特徴を正しく把握することが第一歩です。

この章では、家の建て替えの基本的な定義から、混同されがちなリフォームやリノベーションとの違いまで、わかりやすく解説します。

建て替えの基本的な定義

家の「建て替え」とは、現在建っている住宅を基礎の部分も含めてすべて解体・撤去し、一度更地に戻してから、そこに全く新しい家を建築することを指します。

つまり、既存の建物を完全に無くして、ゼロから家を新築するのと同じプロセスを辿ります。

この方法の最大の魅力は、制約がほとんどないことです。

基礎からすべて新しくするため、間取り、デザイン、住宅の構造（木造、鉄骨造など）、窓の位置や大きさ、コンセントの配置に至るまで、すべてを理想通りに設計できます。

現在の建築基準法に準拠した最新の耐震性や断熱性を備えた、安全で快適な住まいを実現できるのも大きなメリットです。

ただし、建築当時には問題がなかったとしても、現行の法律（建築基準法や都市計画法など）の規制により、以前と同じ規模や形の家が建てられない場合がある点には注意が必要です。

リフォームやリノベーションとの明確な違い

建て替えが「すべてを新しくする」のに対し、「今あるものを活かして改修する」のがリフォームやリノベーションです。

この二つも厳密には意味が異なりますが、しばしば混同して使われます。それぞれの違いを理解することで、建て替えとの比較がより明確になります。

リフォーム（Reform）：老朽化した部分や不具合のある箇所を修繕し、新築に近い状態に戻す「原状回復」を主な目的とした小規模な工事を指します。例えば、壁紙の張り替え、キッチンの設備交換、外壁の塗り替えなどがこれにあたります。

リノベーション（Renovation）：既存の建物に対して大規模な工事を行い、元々の状態よりも性能や価値を向上させることを指します。
「刷新」や「改修」といった意味合いが強く、間取りの変更、耐震補強、断熱性能の向上、デザイン性の高い内装への変更などが含まれます。

建て替え、リフォーム、リノベーションは、それぞれ工事の規模や目的が大きく異なります。

以下の表で、それぞれの特徴を比較してみましょう。

建て替え・リフォーム・リノベーションの比較
項目	建て替え	リノベーション	リフォーム
工事の定義	基礎から解体し、新しく家を建てる	大規模な改修で新たな価値を付加する	老朽化した部分を修繕し原状回復する
基礎・構造体	すべて新しく作り直す	既存のものを活かして補強・改修する	原則として既存のものをそのまま活かす
間取りの自由度	非常に高い（ゼロから設計可能）	高い（構造上の制約あり）	低い（原則変更しない）
費用	高額になる傾向	工事規模により中〜高額	比較的安価
工期	長い（半年〜1年以上）	比較的長い（数ヶ月〜半年程度）	短い（数日〜1ヶ月程度）
仮住まい	必須	多くの場合で必要	不要な場合が多い
法的手続き	建築確認申請が必須	工事規模により建築確認申請が必要	原則不要（大規模な場合は例外あり）
固定資産税	新築評価となり、高くなる可能性が高い	評価額が上がる可能性がある	基本的に変わらないことが多い

このように、建て替えは費用や時間はかかりますが、設計の自由度が最も高く、住宅性能を根本から見直せるという特徴があります。

一方でリフォームやリノベーションは、既存の家の骨格を活かすため、建て替えに比べて費用や工期を抑えられる可能性がありますが、構造上の制約を受けることになります。

ご自身の家の状態、予算、そして将来の暮らしのイメージに合わせて、どの方法が最適かを見極めることが重要です。

家の建て替えで実現できる7つのメリット

現在の住まいの課題を根本から解決し、理想の暮らしを実現できるのが家の建て替えです。

リフォームやリノベーションでは難しい、構造からの刷新が可能になるため、多くのメリットが生まれます。

ここでは、建て替えによって得られる具体的な7つのメリットを詳しく解説します。

ご自身の希望と照らし合わせながら、建て替えの魅力を確認していきましょう。

メリット1 間取りやデザインをゼロから自由に決められる

建て替えの最大の魅力は、何といっても設計の自由度の高さです。

既存の柱や壁、基礎といった構造上の制約があるリフォームとは異なり、建て替えではそれらをすべて取り払ってゼロから家づくりをスタートできます。

「日当たりの良い南側に大きなリビングが欲しい」「家事動線を短くするためにキッチンと洗面所を隣接させたい」「趣味に没頭できる書斎やアトリエが欲しい」といった、家族のライフスタイルや将来の夢を反映した理想の間取りを自由に描くことが可能です。

吹き抜けのある開放的な空間や、大容量のウォークインクローゼット、スムーズな生活動線など、これまで諦めていた間取りも実現できます。

また、外観デザインもモダン、和風、北欧風など好みに合わせて一から設計でき、内装の素材や色、窓の配置に至るまで、すべてを自分たちのこだわりで統一した住まいを創り上げることができます。

メリット2 耐震性や断熱性など住宅性能が飛躍的に向上する

古い家、特に1981年に改正された新耐震基準より前に建てられた住宅にお住まいの場合、地震に対する不安は尽きないでしょう。

建て替えでは、現在の建築基準法に準拠した設計で家を建てるため、耐震性が飛躍的に向上します。

最新の技術や工法を取り入れ、耐震等級3（消防署や警察署など防災の拠点となる建物に求められる最高レベル）を取得することも可能です。

これにより、万が一の大きな地震にも備えることができ、家族の安全と安心を守ります。

さらに、断熱性や気密性も格段にアップします。高性能な断熱材を壁や天井に隙間なく施工し、樹脂サッシやLow-E複層ガラスといった高断熱の窓を採用することで、外気の影響を受けにくい快適な室内環境が実現します。

夏は涼しく冬は暖かい家は、冷暖房の効率を高めて光熱費を削減できるだけでなく、部屋ごとの温度差が少なくなることでヒートショックのリスクを軽減する効果も期待できます。

メリット3 最新の省エネ設備や便利な機能を導入できる

建て替えは、最新の住宅設備をスムーズに導入できる絶好の機会です。

リフォームでは配管や配線の問題で設置が難しかったり、追加工事で費用がかさんだりするケースもありますが、新築なら設計段階から最適な場所に組み込めます。

例えば、太陽光発電システムと家庭用蓄電池を導入して電気を自給自足する暮らしや、少ないエネルギーでお湯を沸かす高効率給湯器（エコキュートなど）の設置は、月々の光熱費を大きく削減します。

国が推進するZEH（ゼッチ：ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）仕様の住宅にすることも可能です。

また、スマートフォンで家電を操作できるスマートホーム（IoT）設備、家中の温度を快適に保つ全館空調システム、家事の負担を軽減する食器洗い乾燥機や浴室乾燥機、不在時にも荷物を受け取れる宅配ボックスなど、暮らしを豊かにする便利な機能を自由に選択し、快適でスマートな生活を実現できます。

メリット4 家族構成の変化に合わせた最適な家にできる

家を建てる時点だけでなく、10年後、20年後、さらにはその先の未来まで見据えた家づくりができるのも、建て替えの大きなメリットです。

家族のライフステージは、子どもの誕生や成長、独立、そして親との同居など、時間とともに変化していきます。

建て替えなら、こうした将来の変化を予測して間取りを計画できます。

例えば、子どもが小さいうちは広い一部屋として使い、将来は二部屋に分けられるように設計したり、親との同居を考えて1階だけで生活が完結する間取りにしたり、完全分離型や部分共用型の二世帯住宅にすることも可能です。

また、自分たちが年を重ねたときのことを考え、玄関のスロープ、手すりの設置、段差のないフラットな床、車椅子でも利用しやすい幅の広い廊下やトイレなど、将来にわたって安心して暮らせるバリアフリー設計を当初から盛り込むことができます。

メリット5 住宅の資産価値の維持や向上が期待できる

一般的に、建物の価値は築年数とともに減少していきます。しかし、建て替えによって最新の基準と性能を備えた新しい家に生まれ変わることで、住宅の資産価値を維持、向上させることが期待できます。

特に、耐震性や省エネ性、耐久性など、定められた基準をクリアした「長期優良住宅」の認定を受けると、その価値はさらに高まります。

長期優良住宅は、税制上の優遇措置を受けられるだけでなく、将来的に家を売却する際にも買い手が見つかりやすく、有利な条件で取引できる可能性が高まります。

思い出の詰まった土地の価値を活かしながら、建物自体の価値を高められる点は、建て替えならではのメリットと言えるでしょう。

メリット6 住宅ローンを組みやすい

資金調達の面でも、建て替えにはメリットがあります。

一般的に、リフォームで利用する「リフォームローン」は、無担保で手続きが簡単な反面、住宅ローンに比べて金利が高く、借入期間が短い傾向にあります。

一方、建て替えの場合は新築住宅と同様に「住宅ローン」を利用できます。住宅ローンは、土地と建物を担保に入れるため、リフォームローンよりも低金利で、最長35年といった長期間の返済計画を組むことが可能です。

これにより、月々の返済負担を抑えながら、無理のない資金計画を立てやすくなります。

また、省エネ性能の高い住宅などを対象とした【フラット35】Sのような金利優遇制度を利用できるチャンスも広がります。

リフォームローンと住宅ローンの主な違い
項目	住宅ローン（建て替え）	リフォームローン
金利	低い傾向（変動・固定が選べる）	高い傾向
借入期間	長い（最長35年など）	短い（10年～15年が中心）
借入可能額	高額（数千万円単位）	比較的少額（～1,000万円程度）
担保	必要（土地・建物）	不要な場合が多い
審査期間	長い（数週間～1ヶ月以上）	短い（数日～1週間程度）

メリット7 補助金や税金の優遇制度を活用できる場合がある

建て替えは高額な費用がかかりますが、国や自治体が実施している補助金や税金の優遇制度をうまく活用することで、負担を軽減できる可能性があります。

補助金制度には、省エネ性能の高い住宅を対象とした「ZEH支援事業」や、子育て世帯・若者夫婦世帯を対象とした住宅取得支援事業（例：こどもエコすまい支援事業の後継事業など）、自治体独自の耐震化助成金など、様々な種類があります。

これらの制度は年度ごとに内容や要件、申請期間が変わるため、常に最新の情報を確認することが重要です。

また、税金の面では、新築住宅の取得時に適用される優遇措置が受けられます。

代表的なものに、年末のローン残高に応じて所得税などが控除される「住宅ローン控除（減税）」や、建物の固定資産税が一定期間減額される措置、不動産取得税や登録免許税の軽減措置などがあります。

これらの制度を最大限に活用するためにも、計画段階からハウスメーカーや工務店の担当者によく相談しましょう。

注意すべき家の建て替えの5つのデメリット

夢が広がる家の建て替えですが、計画を進める前に知っておくべきデメリットや注意点も存在します。

メリットだけでなく、こうしたネガティブな側面を事前にしっかりと把握し、対策を検討しておくことが、後悔のない家づくりを実現するための重要な鍵となります。

ここでは、特に注意したい5つのデメリットを具体的に解説します。

デメリット1 リフォームよりも費用が高額になる

家の建て替えにおける最大のデメリットは、やはり費用面です。

既存の柱や基礎などを活かして改修するリフォームやリノベーションと比較して、建て替えは一度家をすべて解体し、基礎から新しく作り直す大掛かりな工事です。

そのため、工事費用はどうしても高額になります。

建て替え費用は、大きく分けて「解体工事費」「本体工事費」「付帯工事費（別途工事費）」「諸費用」で構成されます。

部分的なリフォームが数百万円程度から可能なのに対し、建て替えの場合は土地の状況や建物の規模にもよりますが、総額で2,000万円〜4,000万円以上かかるのが一般的です。

現在の住まいの住宅ローンが残っている場合は、その返済計画も含めて慎重な資金計画を立てる必要があります。

デメリット2 工事期間が長く仮住まいと引越しが必要になる

建て替えは、リフォームに比べて工事期間が長くなる点も大きな負担となります。

相談や設計の期間を除いた実際の工事だけでも、解体から基礎工事、建築、外構工事まで含めると、一般的に半年から1年程度の期間が必要です。

この間、当然ながら現在の家に住み続けることはできません。

そのため、工事期間中の「仮住まい」を確保する必要があります。

賃貸マンションやアパートを借りるのが一般的ですが、その際には家賃だけでなく、敷金・礼金、仲介手数料といった初期費用も発生します。

さらに、現在の家から仮住まいへ、そして完成した新居へと、合計2回の引越しが必要となり、その都度費用と多大な手間がかかります。

これらの仮住まい費用や引越し費用も、建て替えの総予算に忘れずに組み込んでおきましょう。

デメリット3 固定資産税などの税負担が増える可能性がある

家を建て替えると、新築の評価額に基づいて税金が計算されるため、税負担が増える可能性があります。

特に影響が大きいのが、毎年支払う「固定資産税」と「都市計画税」です。

古い家は経年劣化により資産価値（固定資産税評価額）が下がっていますが、建て替えによって最新の設備を備えた新築住宅になると、評価額が大きく上がります。

その結果、毎年の税額も上昇するケースがほとんどです。

また、新築住宅には固定資産税の軽減措置がありますが、適用期間が終了すると本来の税額に戻るため、長期的な納税額のシミュレーションが重要になります。

さらに、建て替えでは「不動産取得税」が課される場合もあります。これは、土地や家屋を取得した際に一度だけかかる税金です。

一定の要件を満たせば軽減措置を受けられますが、ゼロになるとは限らないため注意が必要です。

建て替えに伴う主な税金の変化
税金の種類	建て替えによる変化	注意点
固定資産税・都市計画税	新築になることで評価額が上がり、税額が増加する可能性が高い。	新築住宅の軽減措置には適用期間があるため、将来的な税負担額を把握しておくことが重要です。
不動産取得税	新たに建物（家屋）を取得したとみなされ、課税対象となる場合がある。	床面積などの要件を満たせば軽減措置が適用されますが、事前に確認が必要です。
登録免許税	建物の滅失登記と表示登記、保存登記が必要となり、その際に費用がかかる。	登記手続きを司法書士に依頼する場合、その報酬も別途必要になります。

デメリット4 今の法律では同じ家が建てられないケースがある

現在建っている家が、建築当時に適法であっても、その後の法改正によって現行の建築基準法に適合しなくなっている「既存不適格建築物」である場合があります。

この場合、建て替えに際して様々な制約を受け、以前とまったく同じ規模や配置の家を建てられない可能性があります。

特に注意すべきなのは、以下の3つのポイントです。

建ぺい率・容積率の変更
都市計画の変更により、その土地に建てられる建物の大きさ（建ぺい率）や延床面積（容積率）の制限が、建築当時より厳しくなっていることがあります。その場合、建て替え後の家は以前より小さくなってしまう可能性があります。

接道義務
建築基準法では、建物を建てる敷地は「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています（接道義務）。この条件を満たしていない土地は、原則として建て替えができない「再建築不可物件」となります。

セットバック
敷地が接している道路の幅員が4m未満の場合、建て替えの際には道路の中心線から2m後退したラインまで敷地を後退させる「セットバック」が必要になります。セットバックした部分は道路とみなされるため、建物を建てることができず、敷地面積が実質的に狭くなってしまいます。

これらの法規制は、建て替え計画の根幹に関わる重要な問題です。

計画を具体化する前に、必ず管轄の役所や建築士などの専門家に確認しましょう。

デメリット5 解体工事や地盤調査で追加費用が発生するリスク

家の建て替えでは、当初の見積もりには含まれていなかった想定外の費用が、工事の過程で発生するリスクがあります。

これは、土地や既存の建物の状態が、実際に解体したり調査したりしてみないと分からない部分が多いためです。

追加費用が発生する主なケースには、以下のようなものがあります。

地中埋設物の発見
土地を掘り起こした際に、前の建物の基礎やコンクリートガラ、浄化槽、井戸といった地中埋設物が見つかることがあります。これらを撤去するための費用が追加で必要になります。

アスベスト（石綿）の処理
2006年以前に建てられた古い家屋には、建材にアスベストが使用されている可能性があります。アスベストが含まれていた場合、法律に則った専門的な除去作業が必要となり、高額な費用がかかることがあります。

地盤改良工事
解体後の地盤調査の結果、地盤が軟弱であると判明した場合、安全な家を建てるために地盤を強化する「地盤改良工事」が必須となります。工事の内容にもよりますが、数十万円から数百万円単位の費用がかかることも珍しくありません。

こうした不測の事態に備え、建築費用の総額とは別に、予算の10%程度の予備費を準備しておくと安心です。

【徹底比較】建て替えとリフォームどちらを選ぶべきか

家の建て替えとリフォーム、それぞれにメリット・デメリットがあることをご理解いただけたかと思います。

では、ご自身の状況に合わせてどちらを選ぶべきなのでしょうか。

この章では、「費用・工期」「家の状態」「ライフプラン」という3つの視点から、最適な選択をするための判断基準を詳しく解説します。

費用と工期で比較する建て替えとリフォーム

まず、最も大きな判断材料となる費用と工期について比較してみましょう。

一般的に、建て替えはリフォームに比べて費用が高額になり、工期も長くなる傾向があります。

ただし、リフォームも工事の規模によっては高額になるケースもあるため、あくまで目安として捉えてください。

建て替えとリフォームの費用・工期比較
比較項目	建て替え	リフォーム（フルリフォーム）
費用相場	2,000万円～4,000万円以上（解体費・諸費用含む）	500万円～2,000万円程度
工期（相談～完成）	約7ヶ月～1年半	約3ヶ月～6ヶ月
仮住まいの必要性	必須	大規模な場合は必須
住宅ローン	利用しやすい（担保価値が高いため）	リフォームローンを利用。借入額や期間に制限あり

表の通り、建て替えは基礎からすべてを新しくするため、費用も工期も大きくなります。

一方、フルリフォームは既存の骨組み（構造体）を活かすため、建て替えよりはコストを抑えられます。

ただし、リフォームであっても、間取りの大幅な変更や構造補強が伴う場合は、費用が建て替えに近づくこともあります。

ご自身の予算や、どれくらいの期間なら仮住まいが可能かを考慮して検討することが重要です。

今の家の状態や築年数から判断する

次に、現在お住まいの家の状態や築年数から、どちらが適しているかを判断します。

見た目だけでなく、建物の構造的な健全性が重要なポイントになります。

築年数を目安にする

建物の寿命や性能は、建てられた年代によって大きく異なります。特に耐震基準は重要な指標です。

築20年未満：構造体がまだしっかりしていることが多く、部分的なリフォームや設備の交換で快適性を向上させられる可能性が高いです。

築20年～30年：水回り設備や外壁、屋根など、大規模な修繕が必要になる時期です。構造体の状態によっては、大規模リフォームか建て替えかの判断が分かれます。

築30年以上（特に1981年5月31日以前の旧耐震基準の建物）：建物の老朽化が進み、耐震性や断熱性に問題を抱えているケースが多く見られます。耐震補強リフォームには多額の費用がかかるため、安全性と将来性を考えると、建て替えが有力な選択肢となります。

構造体の劣化状況で判断する

築年数だけでなく、建物の「骨格」である構造体（基礎、柱、梁など）の状態が最も重要です。

以下の様な症状が見られる場合は、専門家による住宅診断（ホームインスペクション）を受けることを強くおすすめします。

基礎に大きなひび割れがある

床が傾いている、または沈んでいる

雨漏りやシロアリの被害がある

柱や梁に腐食や歪みが見られる

住宅診断の結果、構造体に深刻なダメージが見つかった場合、リフォームで対応するのは困難かつ高コストになる可能性があります。

その場合は、根本的な解決策として建て替えを選択する方が賢明です。

家の建て替えが向いている人の特徴

これまでの比較を踏まえ、家の建て替えが特に向いているのは、次のような希望や状況をお持ちの方です。

間取りをゼロから見直し、理想のライフスタイルを実現したい人

現在の家の耐震性、断熱性、気密性に大きな不安を感じている人

二世帯住宅への変更など、家族構成の大きな変化に対応したい人

最新の省エネ設備を導入し、光熱費などのランニングコストを長期的に削減したい人

今の家の構造や基礎に問題があり、リフォームでは根本的な解決が難しい人

資金計画に比較的余裕があり、長い工期や仮住まいも許容できる人

リフォームが向いている人の特徴

一方、リフォームの方が適しているのは、次のようなケースです。

できるだけ費用や工期を抑えたい人

現在の家の間取りやデザインに愛着があり、活かしたい部分がある人

構造体や基礎がしっかりしており、大きな問題がないと確認できている人

現在の建築基準法では、建て替えると家が小さくなってしまう（再建築不可やセットバックなど）土地にお住まいの人

キッチンや浴室の交換、内装の一新など、部分的な不満を解消することが目的の人

仮住まいへの引越しや、それに伴う負担を避けたい人

建て替えかリフォームかの選択は、ご家族の将来を左右する重要な決断です。

費用や家の状態、そしてこれからどんな暮らしを送りたいのかを総合的に考慮し、ご家族全員でじっくりと話し合って最適な道を選びましょう。

家の建て替えにかかる費用相場と期間の目安

家の建て替えを具体的に検討する上で、最も気になるのが「費用」と「期間」ではないでしょうか。

夢のマイホームを実現するためには、現実的な資金計画とスケジュール管理が不可欠です。

ここでは、建て替えにかかる費用の内訳と総額の目安、そして相談から完成までの具体的な流れと期間について詳しく解説します。

事前に全体像を把握し、安心して計画を進めましょう。

建て替え費用の内訳と総額の目安

家の建て替えにかかる費用は、大きく分けて「本体工事費」「付帯工事費（別途工事費）」「諸費用」の3つで構成されます。

一般的に、総額の目安は2,000万円～4,000万円程度とされていますが、建物の規模や仕様、依頼する会社によって大きく変動します。

費用の内訳を正しく理解し、どこにどれくらいの費用がかかるのかを把握することが重要です。

建て替え費用の構成割合（目安）
費用項目	内容	総費用に占める割合
本体工事費	建物そのものを建てるための費用	約70%～80%
付帯工事費	建物本体以外の工事にかかる費用	約15%～20%
諸費用	税金や手続きなど工事以外にかかる費用	約5%～10%

それでは、それぞれの費用の詳細を見ていきましょう。

本体工事費

本体工事費とは、建物そのものを建築するための費用です。

基礎工事から始まり、構造躯体、屋根、外壁、内装、住宅設備（キッチン、浴室、トイレなど）の設置までが含まれます。

広告などで目にする「坪単価」は、この本体工事費を延床面積で割ったものを指すことが多く、建て替え費用の大部分を占めます。

坪単価は、依頼する建築会社や建物の構造、グレードによって大きく異なります。以下に、依頼先ごとの坪単価の目安をまとめました。

依頼先別の坪単価の目安
依頼先の種類	坪単価の目安	特徴
ローコスト住宅メーカー	40万円～60万円	仕様や設備を規格化することでコストを抑えている。デザインの自由度はやや低い。
中堅ハウスメーカー	60万円～80万円	品質と価格のバランスが良い。ある程度の自由度と豊富な選択肢が魅力。
大手ハウスメーカー	80万円～120万円以上	高い技術力とブランド力、充実したアフターサービスが特徴。高性能だが価格は高め。
工務店	50万円～90万円	地域密着型で、設計の自由度が高い。会社によって得意な工法やデザインが異なる。

例えば、延床面積30坪の家を坪単価70万円で建てる場合、本体工事費は「30坪 × 70万円 = 2,100万円」がひとつの目安となります。

付帯工事費（別途工事費）

付帯工事費は、建物本体の工事以外に必要となる費用のことです。

見積書では「別途工事費」と記載されることもあり、本体工事費の見積もりには含まれていないケースが多いため注意が必要です。

敷地の状況によって費用が大きく変動する項目でもあります。

既存家屋の解体工事費：古い家を取り壊す費用です。木造住宅の場合、坪あたり4万円～6万円が相場です。アスベストの除去が必要な場合は追加費用が発生します。

地盤調査・地盤改良工事費：新しい家を建てる前に、土地の強度を調査する費用です。調査の結果、地盤が弱いと判断された場合は、地盤を補強する改良工事が必要となり、50万円～100万円以上の追加費用がかかることがあります。

外構工事費：駐車場、門扉、フェンス、庭の造成など、建物の外周りに関する工事費用です。デザインや規模によりますが、100万円～250万円程度が一般的です。

給排水・ガス管の引き込み工事費：道路に埋設されている水道管やガス管を、敷地内に引き込む工事の費用です。50万円～100万円程度が目安となります。

その他：エアコンやカーテン、照明器具の購入・設置費用、屋外の電気工事費などが含まれます。

諸費用

諸費用は、建物の工事そのものではなく、各種手続きや税金、保険などにかかる費用です。

住宅ローンに含められない場合も多く、現金での準備が必要になることもあるため、事前にしっかりと把握しておきましょう。

登記費用：建物を解体した際の「建物滅失登記」、新しい家を建てた際の「所有権保存登記」、住宅ローンを組む際の「抵当権設定登記」などがあり、司法書士への報酬と合わせて30万円～50万円程度かかります。

税金：工事請負契約書や住宅ローンの契約書に貼る「印紙税」、家を取得した際にかかる「不動産取得税」などがあります。

住宅ローン関連費用：金融機関に支払う事務手数料や、保証会社に支払う保証料などです。金融機関によって異なりますが、数十万円から百万円以上になることもあります。

保険料：万が一に備える「火災保険」や「地震保険」の保険料です。長期契約で一括払いすることが一般的です。

仮住まい・引越し費用：工事期間中の仮住まいの家賃や、2回分の引越し費用です。期間や荷物の量によりますが、50万円～150万円程度を見込んでおくと安心です。

その他：地鎮祭や上棟式を行う場合の費用、近隣への挨拶品代などが含まれます。

相談から完成までの流れと期間

家の建て替えは、思い立ってからすぐに入居できるわけではありません。

情報収集から始まり、多くのステップを経て完成に至ります。

一般的に、相談を開始してから入居するまでには、およそ1年から1年半ほどの期間がかかります。

余裕を持ったスケジュールを立てることが、後悔しない家づくりの鍵となります。

建て替えの主な流れと期間の目安
ステップ	主な内容	期間の目安
1. 準備・相談	情報収集、予算計画、家族での話し合い、ハウスメーカーや工務店への相談	1～3ヶ月
2. 建築会社の選定・プランニング	依頼する会社の選定、敷地調査、間取りや仕様の打ち合わせ、詳細見積もりの取得	3～6ヶ月
3. 契約・ローン手続き	工事請負契約の締結、住宅ローンの本審査申し込み・契約	1ヶ月
4. 建築確認申請	設計図が建築基準法に適合しているか審査機関に申請し、確認済証を取得	1～2ヶ月
5. 着工準備	仮住まいへの引越し、近隣への挨拶、既存家屋の解体工事、地鎮祭	1ヶ月
6. 建築工事	基礎工事、上棟（棟上げ）、屋根・外壁工事、内装・設備工事	4～6ヶ月
7. 完成・検査	工事完了、完了検査、施主による最終チェック（内覧会）	1ヶ月
8. 引き渡し・入居	残金の決済、鍵や保証書の受け取り、各種登記手続き、新居への引越し	–

特に重要なのが、ステップ2の「建築会社の選定・プランニング」です。

ここでどれだけ時間をかけて理想の暮らしを具体化し、信頼できるパートナーを見つけられるかが、建て替えの成功を大きく左右します。

焦らずじっくりと時間をかけて進めることをお勧めします。

家の建て替えで後悔しないための全知識とチェックリスト

家の建て替えは、人生で最も大きな買い物の一つです。

理想の住まいを手に入れるためには、事前の準備と正しい知識が欠かせません。

この章では、建て替えで後悔しないために絶対に押さえておきたいポイントを、具体的なチェックリストとともに詳しく解説します。

計画を立てる前に、ぜひご一読ください。

信頼できるハウスメーカーや工務店の選び方

建て替えの成功は、パートナーとなる建築会社選びで9割が決まると言っても過言ではありません。

デザインや性能はもちろん、担当者との相性や経営の安定性まで、多角的な視点で比較検討することが重要です。

まずは、全国展開で規格化された住宅を提供する「ハウスメーカー」と、地域に密着し自由な設計を得意とする「工務店」のそれぞれの特徴を理解し、自分の希望に合った会社を選びましょう。

以下のチェックリストを参考に、複数の会社から話を聞き、慎重に比較検討を進めてください。

ハウスメーカー・工務店選びのチェックリスト
チェック項目	確認するポイント
実績と施工事例	自分たちの好みのデザインやテイストの家を建てているか。建て替えの実績は豊富か。完成見学会やモデルハウスで、実際の建物の品質や雰囲気を体感する。
提案力と担当者の相性	こちらの要望を丁寧にヒアリングし、期待以上の提案をしてくれるか。専門的な内容も分かりやすく説明してくれるか。レスポンスが早く、コミュニケーションが円滑に進められるか。
見積もりの透明性	「一式」などの曖昧な項目がなく、詳細な内訳が記載されているか。標準仕様とオプション仕様の範囲が明確か。複数の会社から相見積もりを取り、金額だけでなく内容を比較する。
性能と品質	耐震等級、断熱性能（UA値）、気密性能（C値）などの住宅性能について、具体的な数値で説明できるか。長期優良住宅の認定に対応しているか。
保証とアフターサービス	住宅瑕疵担保責任保険への加入は当然として、独自の長期保証制度はあるか。定期点検の頻度や内容は充実しているか。トラブル発生時に迅速に対応してくれる体制が整っているか。
経営の安定性	会社の設立年数や年間の施工棟数などを確認する。帝国データバンクや東京商工リサーチなどの企業情報を参考にすることも有効。

無理のない資金計画と住宅ローンのポイント

建て替えには多額の費用がかかります。後々の生活を圧迫しないためには、総額を正確に把握し、無理のない資金計画を立てることが不可欠です。

特に住宅ローンは、建て替え特有の注意点があるため、事前にしっかりと理解しておきましょう。

建て替え費用は、大きく「本体工事費」「付帯工事費（別途工事費）」「諸費用」の3つに分かれます。

広告などで目にする坪単価は「本体工事費」のみを指していることが多いため、総額で考える癖をつけましょう。

一般的に、総費用のうち本体工事費が7割、付帯工事費が2割、諸費用が1割程度と言われています。

また、住宅ローンを利用する場合、建物が完成する前に解体費用や着工金などを支払う必要があります。

そのため、自己資金で賄えない場合は、建物完成までのつなぎ資金として「つなぎ融資」を利用するのが一般的です。

つなぎ融資は通常の住宅ローンより金利が高めに設定されているため、利用期間をなるべく短くする工夫も必要です。

資金計画と住宅ローンのチェックリスト
分類	チェック項目	詳細・注意点
資金計画	総費用の把握	本体工事費、付帯工事費、諸費用のすべてを含めた総額で見積もりを比較する。
	自己資金の準備	一般的に総費用の1〜2割が目安。多めに用意できれば、ローン借入額を減らせ、返済負担が軽くなる。
	予備費の確保	解体後の地盤改良など、不測の事態に備えて総費用の5〜10%程度の予備費を見込んでおく。
住宅ローン	返済計画	「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」を基準に借入額を決める。現在の家賃などを参考にシミュレーションする。
	つなぎ融資の理解	建て替え特有のローン。金利や手数料を確認し、金融機関に早めに相談する。
	その他費用の計上	仮住まい費用、引越し費用、新しい家具・家電の購入費用なども忘れずに資金計画に含める。

土地の法規制は必ず事前に確認する

建て替えの大きな落とし穴の一つが、土地に関する法規制です。

「今ある家と同じ規模の家が建てられるだろう」と思い込んでいると、計画が根本から覆る可能性があります。

建て替えでは、建築時の法律ではなく、現在の建築基準法や都市計画法などが適用されるため、事前の確認が必須です。

特に重要なのが「建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）」と「容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）」です。

昔の基準で建てられた家は、現行法規の上限を超えている「既存不適格建築物」であるケースも少なくありません。

その場合、建て替え後は今より小さな家しか建てられなくなります。

これらの規制は、お住まいの市区町村の役所（建築指導課など）で確認できます。建築会社に調査を依頼するのが一般的ですが、自分でも事前に把握しておくと安心です。

事前に確認すべき主な法規制
規制の種類	内容
用途地域	第一種低層住居専用地域、商業地域など、土地の用途に応じて建てられる建物の種類・高さ・規模などが定められている。
建ぺい率・容積率	敷地に建てられる建物の建築面積・延床面積の上限を定めたもの。地域によって数値が異なる。
高さ制限	建物の高さを制限する規制。北側斜線制限、道路斜線制限、絶対高さ制限などがある。3階建てを希望する場合などは特に注意が必要。
接道義務	敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があるというルール。接道していないと原則として再建築不可となる。
防火・準防火地域	火災の延焼を防ぐための地域指定。指定されている場合、使用できる建材や窓の種類に制限がかかり、コストが上がる可能性がある。