【損しないために】土地を先に探さない理由とは？住宅ローンとつなぎ融資の金利負担を回避する戦略

2025年11月22日

「まずは土地探しから」と考えていませんか？

実は、家づくりにおいて土地を先に探すことは、高額な金利負担や予期せぬリスクを招く落とし穴になりかねません。

この記事では、住宅ローンとつなぎ融資の仕組みを徹底解説し、土地先行購入で発生する具体的な金利負担や追加費用、さらには住宅ローン審査への影響といったデメリットを明らかにします。

そして、これらの金銭的負担を回避し、賢く理想のマイホームを実現するための戦略を具体的にご紹介。

この記事を読めば、なぜ土地を先に探すべきではないのか、そしてどうすれば損せずに家づくりを進められるのか、その明確な答えと具体的な方法が得られます。

1 はじめに土地探しから始める家づくりの落とし穴
2 土地を先に探さない理由住宅ローンとつなぎ融資の仕組み
3 土地先行購入で発生する金利負担とその他のリスク
4 金利負担を回避する賢い家づくり戦略
5 まとめ

はじめに土地探しから始める家づくりの落とし穴

「理想のマイホームを建てるなら、まずは土地探しから！」多くの方がこのように考え、家づくりの第一歩として土地を探し始めることでしょう。

しかし、その一般的な進め方には、知られざる金銭的な落とし穴が潜んでいることをご存知でしょうか。

特に、住宅ローンの仕組みや「つなぎ融資」と呼ばれるローンの存在を深く理解せずに土地を先行購入してしまうと、思わぬ金利負担や追加費用が発生し、家づくり全体の予算を圧迫してしまうリスクがあるのです。

多くの方が陥りがちなのは、気に入った土地を見つけると、その土地を逃したくない一心で契約を急いでしまうことです。

土地の購入契約を結び、土地の決済日を決定すると、そこから住宅ローンの申し込みへと急いで進むことになります。

しかし、住宅ローンの本審査には、建物の詳細な設計図面や正確な見積もりを金融機関に提出する必要があるケースがほとんどです。

そのため、土地の決済日までに急ピッチで建築計画を進めなければならず、十分な検討時間を確保できないまま、慌ただしく建築会社を選定し、契約へと進んでしまうという状況に陥りがちです。

さらに、土地の決済日から建物の完成・引き渡しまでの期間には、住宅ローンとは別の「つなぎ融資」というローンを組む必要が生じます。

このつなぎ融資は、土地代金や着工金、中間金といった建築費の一部を一時的に金融機関から借り入れるもので、住宅ローンが実行されるまでの「橋渡し」の役割を果たします。

これは住宅ローンではなく、建物が完成するまでの間、金融機関がお金を貸し付ける特別なローンです。

もちろん、このつなぎ融資には、借り入れている期間中、毎日金利が発生します。

土地を決めてから工務店や設計事務所といった建築のパートナーを探し始めるような進め方では、建築計画が固まるまでの期間が長引くほど、このつなぎ融資による金利負担が日々膨らんでいくことになります。

例えば、土地の決済日から建物の完成まで数ヶ月かかった場合、その間ずっとつなぎ融資の金利を支払い続けることになります。

これは、家づくり全体の資金計画において、無視できない大きな負担となり得るため、理想の家づくりを成功させるためには、このような見えない金銭的リスクを事前に把握し、賢い戦略を立てることが不可欠です。

このようなリスクを回避し、無駄な金利負担を最小限に抑えるためには、土地探しよりも先に、信頼できる工務店や設計事務所など、建築のパートナーを決めることが非常に重要です。

建築のプロフェッショナルと共に土地を探すことで、土地の特性を最大限に活かした設計が可能になるだけでなく、資金計画もスムーズに進められ、結果として金利負担を抑えた安心の家づくりが実現します。

土地を先に探さない理由住宅ローンとつなぎ融資の仕組み

住宅ローンとは家づくりの最終資金

住宅ローンは、マイホームの購入や新築、リフォームの際に利用される、金融機関からの長期的な借入です。多くの場合、購入する土地や建物自体を担保として、数十年という長い期間をかけて返済していくのが特徴です。

このローンは、原則として建物が完成し、引き渡しが完了した段階で実行される「最終的な資金」として位置づけられます。

そのため、住宅ローンの申し込みには、具体的な建築計画、つまり設計図面や詳細な見積もりが必要不可欠となります。これらが揃って初めて、金融機関は融資の可否や金額を判断できるのです。

つなぎ融資とは土地購入と建築費の橋渡し

つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでの間に発生する、土地の購入費用や建築費の中間金などを一時的に立て替えるための短期的な融資です。

文字通り、住宅ローンへの「橋渡し」の役割を果たすローンであり、住宅ローンとは異なる性質を持ちます。

通常の住宅ローンは建物が完成し、引き渡しが行われた後に一括で融資されるのが一般的です。

しかし、土地の購入費用は先に支払いが必要となる場合が多く、また、建築工事も着工金や中間金といった形で段階的に費用が発生します。

これらの費用を住宅ローンが実行される前に支払う必要がある場合に、つなぎ融資が利用されるのです。

つなぎ融資が必要になるケース

つなぎ融資が必要となる主なケースは、土地を先行して購入し、その後に建築計画を進める場合です。

土地の売買契約が成立すると、通常、一定の期日までに土地の代金を支払う「土地決済日」が設定されます。

この土地決済日までに、住宅ローンの本審査が完了し、融資が実行されることは稀です。

なぜなら、住宅ローンの本審査には、土地と建物の両方の情報、特に建物の詳細な設計図面や見積もりが必須となるため、土地だけを先に決めた段階では、これらの情報が不足していることが多いからです。

そのため、土地の代金を支払うために、一時的に金融機関からつなぎ融資を受ける必要が生じます。

また、建築工事の着工金や中間金など、完成前に支払う必要のある費用も、つなぎ融資で賄われることがあります。

つなぎ融資の金利負担が発生する仕組み

つなぎ融資は、あくまで一時的な融資であるため、住宅ローンとは異なる金利が設定されており、一般的に住宅ローンよりも高い金利が適用される傾向にあります。

この金利は、融資を受けた日から住宅ローンが実行され、つなぎ融資が完済されるまでの期間、毎日発生します。

土地を先に購入し、土地決済日を決めてしまうと、その日からつなぎ融資が開始され、金利負担が発生し始めます。

もし、その後に建築会社選びや設計プランの検討に時間がかかり、住宅ローンの申し込みや実行が遅れれば遅れるほど、つなぎ融資の利用期間が長くなり、結果として金利負担は増大していきます。

例えば、土地決済日から住宅ローンの実行まで半年間かかった場合、その半年間分のつなぎ融資の金利を支払うことになります。

この金利は、最終的に住宅ローンの借入額に上乗せされるわけではなく、別途支払う必要があるため、家づくりの総費用を押し上げる要因となります。

以下の表は、土地先行購入における資金の流れとつなぎ融資の金利発生の仕組みを簡潔に示しています。

時期	主な出来事	必要な資金	融資の種類	金利負担
土地決定・契約	土地決済日の決定	土地代金の一部（手付金）	自己資金	なし
土地決済日	土地代金残金	つなぎ融資	発生（日割り）
建築請負契約	着工金支払い	着工金	つなぎ融資	発生（日割り）
工事進捗	中間金支払い	中間金	つなぎ融資	発生（日割り）
建物完成・引き渡し	住宅ローン実行、つなぎ融資完済	建物代金残金	住宅ローン	つなぎ融資の金利負担終了

このように、土地を先に決めてしまうと、工務店や設計事務所といった建築パートナーを探し、詳細な建築計画を立てる期間中も、つなぎ融資の金利負担が毎日発生し続けることになります。

そのため、家づくりのパートナーを先に決定し、そのパートナーと共に土地探しを進めることが、無駄な金利負担を回避するための重要な戦略となるのです。

土地先行購入で発生する金利負担とその他のリスク

理想のマイホームを建てるために、まず希望の土地を確保したいと考える方は少なくありません。

しかし、土地を先行して購入する「土地先行購入」は、住宅ローンを組むまでの間に「つなぎ融資」という別のローンを利用する必要があり、これに伴う金利負担や様々なリスクが発生します。

ここでは、土地先行購入によって生じる具体的な金銭的負担と、家づくり全体に及ぼす影響について詳しく解説します。

つなぎ融資の金利負担はどれくらい

土地先行購入では、土地の決済日を先に決めることになります。

この土地代金や、その後の建築工事の着工金・中間金といった費用は、建物が完成し住宅ローンの本融資が実行されるまで、自己資金で賄えない場合に「つなぎ融資」を利用して一時的に借り入れるのが一般的です。

つなぎ融資は、住宅ローンとは異なり、完成前の土地や建物を担保にできないため、金利が住宅ローンよりも高く設定されています。

一般的に、つなぎ融資の金利は年利2%〜4%が相場とされています。

つなぎ融資の金利は日割りで計算されるため、借入期間が長くなるほど利息負担は大きくなります。

例えば、土地購入から住宅完成・住宅ローン実行までの期間が長引けば、その日数分の金利が毎日発生し続けることになります。

土地決済日から住宅ローンの申し込みを行う際、設計図面や見積もりを提出する必要があるため、急ピッチで建築計画を進めなければ、つなぎ融資の期間が延び、結果として金利負担が増大するリスクがあります。

具体的な金利負担額は、借入額、金利、借入期間によって大きく変動します。

例えば、1,500万円の土地代金に対して年利3%のつなぎ融資を6ヶ月間利用した場合、利息だけで約11万円が発生するケースもあります。

さらに、つなぎ融資の利息は、融資実行時に融資金から差し引かれる形で前払いとなる場合や、毎月利息のみを支払うケースなど、金融機関によって支払い方法が異なるため、事前に確認が必要です。

土地先行購入で発生する追加費用

土地先行購入では、つなぎ融資の金利負担以外にも、様々な追加費用が発生する可能性があります。

これらの費用も、家づくりの総費用に影響を与えるため、事前に把握しておくことが重要です。

費用項目	概要	目安
つなぎ融資の事務手数料	つなぎ融資の契約時に金融機関に支払う手数料。住宅ローンとは別に発生します。	約10万円〜11万円程度
印紙税	つなぎ融資の金銭消費貸借契約書や土地の売買契約書に貼付する税金。	契約金額に応じて数千円〜数万円（最大3万円程度）
登録免許税	土地の所有権移転登記を行う際にかかる税金。司法書士報酬も別途発生します。	固定資産税評価額の2.0%程度
不動産取得税	土地を取得したことに対して課税される税金。住宅を建てることで軽減措置が適用される場合がありますが、土地先行取得の場合は申告が必要です。	固定資産税評価額に基づき算出（軽減措置適用で変動）
固定資産税・都市計画税	土地の所有者に対して毎年課税される税金。土地先行購入の場合、建物が完成するまでの間も課税されます。	固定資産税評価額に基づき算出（日割り精算あり）
地盤調査費用・改良費用	土地の地盤が軟弱な場合、建物の安全性を確保するための調査や改良工事にかかる費用。	調査費用：5万円程度、改良工事：50万～100万円程度
仲介手数料	不動産会社を介して土地を購入した場合に支払う手数料。	土地代金×3%＋6万円＋消費税が一般的
二重の支払い負担	土地先行購入後に賃貸住宅に住み続ける場合、家賃とつなぎ融資の利息、さらには土地にかかる税金などが同時に発生し、経済的な負担が大きくなります。	家賃＋つなぎ融資利息＋土地関連税金

これらの諸費用は、土地代金の5%〜10%程度が目安とされていますが、土地の条件や金融機関、建築計画によって大きく変動するため、事前に詳細な資金計画を立てることが不可欠です。

住宅ローン審査への影響とリスク

土地先行購入は、その後の住宅ローン審査にも影響を与える可能性があります。

つなぎ融資は、住宅ローンの融資が実行されることを前提とした一時的な融資であり、つなぎ融資の審査は住宅ローンの仮審査と同時に行われるのが一般的です。

しかし、土地決済日が先に決まってしまうと、その日までに住宅ローンの申し込みを行い、設計図面や見積もりを提出する必要が生じます。

これにより、建築計画を急ピッチで進めざるを得なくなり、十分な検討時間が取れないままプランを決定してしまうリスクがあります。

また、つなぎ融資を利用している期間は、その返済負担が既存の借り入れとして扱われるため、住宅ローンの本審査に影響を及ぼす可能性もゼロではありません。

金融機関によっては、つなぎ融資の利用回数や金額に制限を設けている場合があり、希望通りの融資が受けられない可能性もあります。

さらに、つなぎ融資と住宅ローンは同じ金融機関で借り入れる必要があるケースが多いため、つなぎ融資の取り扱いがない金融機関では住宅ローンも組めない、という選択肢の制約も生じます。

土地購入後に建築会社が決まらないリスク

土地を先行して購入した場合、最も避けたいリスクの一つが「購入後に希望する建築会社が決まらない」という事態です。

土地の決済日を先に決めてしまうと、その日までに建築計画を具体化し、請負契約を結ぶ必要が出てきます。しかし、焦って建築会社を選んでしまうと、以下のような問題が発生する可能性があります。

理想の家が建てられない可能性: 土地には、建ぺい率や容積率、高さ制限、道路付けなど、様々な建築基準法上の制限があります。建築会社が決まる前に土地だけを購入してしまうと、その土地の制限内で理想の間取りやデザインが実現できない、あるいは想定していたよりも小さな家しか建てられない、といった事態に陥る可能性があります。
予算オーバーのリスク: 建築会社が決まらないまま土地を購入すると、土地と建物の総額を考慮した資金計画が立てにくくなります。土地の購入費用につなぎ融資の金利負担や諸費用がかさむ中で、理想の家を建てようとすると、結果的に建築費用が予算を大幅に超過してしまうことがあります。
つなぎ融資期間の長期化と金利負担の増加: 建築会社との契約が遅れると、つなぎ融資の借入期間が長期化し、その分だけ金利負担が増大します。毎日発生する金利は、想像以上に大きな金額になることがあります。
土地の維持費の発生: 建築会社が決まらず、すぐに着工できない場合でも、土地の所有者である以上、固定資産税や都市計画税といった税金は発生し続けます。無駄な維持費を支払うことになり、経済的な負担が増加します。
建築条件付き土地の誤解: 「建築条件付き土地」ではないにも関わらず、特定の建築会社に依頼しなければならないと誤解してしまうケースもあります。土地先行購入は、建築会社選びの自由度を高めるどころか、時間的制約から選択肢を狭めてしまうことにもつながりかねません。
予期せぬ土地の問題: 土地の購入後に、地盤の弱さや境界線の不明確さ、埋設物の存在など、予期せぬ問題が発覚することもあります。建築会社が事前に土地の状況を調査していれば回避できた問題も、土地先行購入では買主が単独でリスクを負うことになります。

これらのリスクを回避するためには、土地探しと建築会社選びを並行して進め、建築のプロである工務店や設計事務所などのパートナーを決めてから土地探しを行うことが非常に重要です。

金利負担を回避する賢い家づくり戦略

家づくりにおいて、土地探しを先行させることは、時に住宅ローンや「つなぎ融資」の金利負担を増大させるリスクを伴います。

賢い家づくりとは、これらの金銭的リスクを最小限に抑え、理想の住まいを無理なく実現するための戦略を立てることです。

ここでは、金利負担を回避し、安心して家づくりを進めるための具体的な戦略をご紹介します。

土地と建物を同時に検討するメリット

土地を先に決めてしまうと、土地の決済日が先に確定し、その期日までに住宅ローンの申し込みを進める必要が生じます。

しかし、住宅ローンの申し込みには設計図面や見積もりといった具体的な建築計画の提出が求められるため、急ピッチで建築計画を進めなければならない状況に陥りがちです。

このような状況では、じっくりと理想の家を検討する時間がなくなり、後悔につながる可能性もあります。

また、土地の決済日から住宅ローンが実行されるまでの間、「つなぎ融資」という別のローンを組むことになり、この「つなぎ融資」には金利が発生し、その負担が日ごとに増えていきます。

土地と建物を同時に検討する最大のメリットは、このような「つなぎ融資」の金利負担を最小限に抑え、かつ、土地の特性を最大限に活かした理想の住まいをじっくりと計画できる点にあります。

建築のプロフェッショナルである工務店や設計事務所と早い段階から連携することで、土地の形状や法規制、日当たり、周辺環境などを総合的に評価し、その土地に最適な建物のプランを同時に練ることが可能になります。

これにより、無駄のない資金計画を立てやすくなり、住宅ローン審査もスムーズに進む可能性が高まります。

建築会社と一緒に土地を探す方法

金利負担を回避し、後悔のない家づくりを実現するためには、工務店や設計事務所などの建築パートナーを先に決定し、そのパートナーと一緒に土地探しを進めることが非常に重要です。

建築会社と一緒に土地を探す方法には、以下のようなメリットがあります。

建築目線での土地評価：建築のプロは、単に価格や立地だけでなく、その土地にどのような家が建てられるか、地盤の状態、接道状況、法規制（建ぺい率、容積率、高さ制限、日影規制など）といった専門的な視点から土地を評価できます。これにより、購入後に「希望の家が建てられない」「追加費用が発生する」といったリスクを回避できます。

土地と建物の費用バランスの最適化：土地代と建築費の総予算の中で、それぞれの配分を最適化するアドバイスを受けられます。土地に予算をかけすぎた結果、建物に十分な費用をかけられなくなる、といった事態を防げます。

住宅ローンの手続き負担軽減：土地と建物をセットで検討することで、住宅ローンの一括申請が可能になり、つなぎ融資の必要性を減らしたり、手続きを簡素化したりできます。

未公開物件情報の入手：地域に根ざした建築会社は、不動産会社とのネットワークを持っていることが多く、一般には出回らない掘り出し物の土地情報を提供してくれる可能性があります。

このアプローチにより、土地購入後に建築会社が決まらず、結果として「つなぎ融資」の金利負担が毎日発生するといった事態を避けることができます。

住宅ローンとつなぎ融資を理解した資金計画の重要性

住宅購入における資金計画は、住宅ローンとつなぎ融資の仕組みを深く理解することから始まります。

特に、注文住宅では住宅ローンが実行される前に土地代金や建築費の支払いが発生するため、つなぎ融資の役割が重要になります。

つなぎ融資の金利負担を最小限に抑える計画

「つなぎ融資」は、住宅ローンが実行されるまでの間、金融機関が一時的に資金を貸し付けるローンであり、住宅ローンとは異なり金利が高めに設定されていることが一般的です。

土地の決済日から住宅の完成・住宅ローン実行までの期間が長くなればなるほど、このつなぎ融資の金利負担は増大します。

そのため、この期間をいかに短くするかが、金利負担を抑える鍵となります。

例えば、つなぎ融資の金利が年3%の場合、借入額と期間によって以下のように金利負担が変動する可能性があります。因みに宮崎の地銀では3.375%です。

借入項目	借入額	金利（年利）	融資期間	概算金利負担額
土地代金	2,000万円	3%	6ヶ月（180日）	約30万円
着工金	1,000万円	3%	4ヶ月（120日）	約10万円
中間金	1,000万円	3%	2ヶ月（60日）	約5万円
合計				約45万円