徹底比較！【宮崎市土地情報】土地を売って税金を払う方法と賃貸として貸出し先々税金を払う方法どちらが得？

2026年01月26日

宮崎市で土地を所有する方にとって、資産を売却して税金を清算するか、賃貸に出して収益から納税を続けるかは重要な選択です。

この記事では、宮崎市土地情報の動向を踏まえ、売却時の譲渡所得税と賃貸運用時の固定資産税や不動産所得への影響を徹底比較します。

結論として、相続税などの納税資金確保を優先するなら「売却」、長期的な節税と資産維持を望むなら「賃貸」が有効ですが、立地による需要判断が鍵となります。

双方の収支シミュレーションを通じて、あなたの土地に最適な活用法と税金対策の正解を導き出します。

1 宮崎市土地情報の基礎知識と不動産市場の動向
- 1.1 宮崎市内における土地価格の推移と需要の変化
- 1.2 売却と賃貸を選択する前に知っておくべきエリア特性
2 土地を売って税金を払う方法の仕組みとメリット
3 賃貸として貸出し先々税金を払う方法の仕組みとメリット
4 売却と賃貸運用の税金負担と収益性を徹底比較
5 宮崎市の土地は売るべきか貸すべきかの判断基準
6 まとめ

宮崎市土地情報の基礎知識と不動産市場の動向

宮崎市における土地活用や売却を検討する際、まずは地域の不動産市場が現在どのような局面にあるのかを正確に把握することが重要です。

全国的な人口減少が進む中で、宮崎市は中心市街地の再開発や交通利便性の向上により、地価が上昇傾向にあるエリアと横ばい・下落傾向にあるエリアの二極化が進んでいます。

ここでは、最新の地価公示データや市場トレンドをもとに、判断の材料となる基礎知識を解説します。

宮崎市内における土地価格の推移と需要の変化

国土交通省が公表する地価公示や宮崎県の地価調査によると、宮崎市全体の地価は近年、緩やかな上昇基調にあります。

特に2024年から2025年にかけては、宮崎駅周辺の再開発効果が波及し、商業地だけでなく利便性の高い住宅地でも地価の上昇が見られました。

平均的な坪単価はエリアによって大きく異なりますが、需要の中心は「交通アクセス」と「生活利便性」にシフトしています。

かつては郊外の広大な土地に一戸建てを構えるスタイルが主流でしたが、近年は共働き世帯の増加や高齢化に伴い、駅近のマンション用地や、買い物・通院に便利な平坦地の需要が高まっています。

一方で、市街化調整区域や中心部から離れた団地などでは、実勢価格が伸び悩むケースも見られ、エリアによる資産価値の格差が広がっているのが現状です。

エリア区分	主な特徴	地価・需要の傾向
宮崎駅周辺・中心市街地	商業施設やオフィスが集積。アミュプラザみやざき開業以降、注目度が高い。	上昇傾向マンション用地や事業用地としての需要が旺盛。
人気住宅地（神宮・大淀など）	文教地区や交通結節点に近い。住環境と利便性のバランスが良い。	堅調・微増実需層からの購入希望が多く、流動性が高い。
郊外住宅団地	昭和期に開発されたニュータウンなど。住民の高齢化が進む地域も。	横ばい・一部下落建物の老朽化や空き家問題により、売り出し物件が増加傾向。

このように、所有している土地がどのエリア区分に該当するかによって、売却時の査定額や賃貸需要は大きく変動します。

最新の詳細な地価情報は、公的なデータベースで確認することをおすすめします。

参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査

売却と賃貸を選択する前に知っておくべきエリア特性

「売って現金化するか」「貸して収益を得るか」を判断するためには、その土地が持つエリア特性（ポテンシャル）を客観的に評価する必要があります。

宮崎市特有の事情として、車社会であることや、災害リスク（ハザードマップ）への意識の高まりが挙げられます。

例えば、駐車場経営やロードサイド店舗としての賃貸活用を考える場合、前面道路の交通量や敷地への入りやすさが収益を左右します。

一方で、住宅用地として売却する場合は、スーパーや学校までの距離に加え、浸水想定区域外であるかどうかが買い手の意思決定に強く影響します。

特に賃貸需要に関しては、宮崎市内でも単身者向けアパートが飽和状態にある地域と、ファミリー向け戸建て賃貸が不足している地域があります。

エリア特性を見誤ると、アパートを建てても空室が埋まらない、あるいは売却しようとしても買い手がつかないというリスクを抱えることになります。

まずは、所有地周辺で「どのような物件が成約しているか」「賃貸の空室率はどの程度か」といった市場調査を行うことが、賢明な選択の第一歩となります。

参考：宮崎県：地価調査・地価公示

土地を売って税金を払う方法の仕組みとメリット

土地を売却して税金を支払う方法は、まとまった現金を確保できるだけでなく、将来的な固定資産税や都市計画税の負担を根本から解消できる点が最大のメリットです。

特に宮崎市内で利用予定のない土地を相続した場合など、保有し続けるだけでコストがかかるケースでは、売却が有効な解決策となります。

ここでは、売却によって得られる手取り額の計算方法や、宮崎市の市場特性を踏まえた販売戦略について解説します。

売却時にかかる税金と手元に残るお金の計算

土地を売却する際、売却価格がそのまま全額手元に残るわけではありません。

仲介手数料や登記費用などの諸経費、そして売却益が出た場合には「譲渡所得税」が差し引かれます。

実際に手元に残るお金（手取り額）を把握するためには、以下の計算式と内訳を理解しておく必要があります。

項目	内容と目安
仲介手数料	不動産会社に支払う報酬。売買価格×3%＋6万円＋消費税（速算式）が上限。
印紙税	売買契約書に貼付する収入印紙代。契約金額により1,000円～数万円程度。
登記費用	抵当権抹消登記や住所変更登記が必要な場合にかかる登録免許税と司法書士報酬。
測量費・解体費	境界確定測量や古家がある場合の解体費用。状況により数十万～数百万円。
譲渡所得税	売却益（譲渡所得）に対して課税される所得税と住民税。

譲渡所得税の計算方法と税率

土地を売って利益が出た場合にかかる譲渡所得税は、以下の計算式で算出される「課税譲渡所得金額」に税率をかけて求めます。

課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

ここで重要なのが、土地の所有期間によって税率が大きく異なる点です。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は以下の通り倍近く変わります。

区分	所有期間	税率（所得税＋住民税）
短期譲渡所得	5年以下	39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
長期譲渡所得	5年超	20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

※復興特別所得税を含んだ税率です。詳細な計算や特例については国税庁のWebサイト等で最新情報をご確認ください。

宮崎市で早期売却を目指すための査定と販売戦略

宮崎市において土地を早期に、かつ適正価格で売却するためには、エリアごとの需要を見極めた戦略が不可欠です。

宮崎市内でも、中心市街地や人気の住宅エリア（大淀、花山手、生目台など）では底堅い需要がありますが、市街化調整区域や郊外の農地転用が難しいエリアでは買い手がつきにくい傾向にあります。

早期売却を目指す場合、主に以下の2つの方法から選択することになります。

仲介売却：不動産会社に買い手を探してもらう方法。市場価格で売れる可能性が高いが、成約までに3ヶ月～半年以上かかることもある。

不動産買取：不動産会社が直接買い取る方法。仲介よりも価格は2～3割程度下がる傾向があるが、最短数日～数週間で現金化が可能。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、宮崎市の市場動向に詳しい担当者から「仲介の場合の査定額」と「買取の場合の査定額」の両方を提示してもらうことが重要です。

納税期限が迫っている場合は買取を、時間に余裕がある場合は仲介を選ぶなど、状況に応じた使い分けが求められます。

相続税の納税資金を確保するための売却タイミング

相続税は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に現金で納付するのが原則です。

そのため、相続した土地を売って納税資金に充てる場合は、この期限から逆算して売却活動を行う必要があります。

期限ギリギリになって売り急ぐと、足元を見られて相場より安く買い叩かれてしまうリスクがあるため、早めの行動が肝心です。

取得費加算の特例による節税メリット

相続税を支払うために土地を売却する場合、「取得費加算の特例」という制度を利用できる可能性があります。

これは、相続により取得した土地を、相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始から3年10ヶ月以内）に売却した場合、支払った相続税額のうち一定金額を「取得費」に加算できるという特例です。

取得費が増えれば、その分だけ譲渡所得（売却益）が圧縮されるため、結果として譲渡所得税を安く抑えることができます。

相続税と譲渡所得税のダブルパンチを避けるためにも、この特例が適用可能な期間内に売却を完了させることが、税金対策として非常に有効な選択肢となります。

賃貸として貸出し先々税金を払う方法の仕組みとメリット

土地を売却して現金化し、一括で税金を支払う方法に対し、土地を手放さずに「賃貸」として活用する方法は、長期的な視点で資産を守りながら税金を支払う手段です。

ここでの「税金を払う」とは、毎年発生する固定資産税や都市計画税を家賃収入で賄うこと、そして将来発生する相続税の評価額を下げて納税負担を軽減することの二つの意味を持ちます。

宮崎市において、土地を維持しながら収益を生み出す仕組みとそのメリットを解説します。

土地活用で得られる家賃収入と税金対策の効果

土地活用を行う最大のメリットは、更地（使用していない土地）のまま所有し続けるよりも、税制面で大幅な優遇措置が受けられる点にあります。

特にアパートやマンションなどの「住宅」を建てることで、土地にかかる固定資産税が軽減される特例が適用されます。

具体的には、敷地の上に住宅が建っている場合、土地の固定資産税評価額が6分の1（200㎡までの部分）に減額される「住宅用地の特例」が適用されます。

これにより、毎年支払う税金の負担を大きく下げつつ、入居者からの家賃収入をその納税資金や生活費に充てることが可能になります。

また、将来の相続を見据えた場合、賃貸物件が建っている土地は「貸家建付地（かしやたてつけち）」として扱われ、自用地（自分で使っている土地）よりも相続税評価額が約2割程度下がることが一般的です。

さらに、建物の建築費を借入金で行う場合、相続財産から債務控除ができるため、全体の相続税を圧縮する効果も期待できます。

土地活用による税金への影響比較
項目	更地（活用なし）	賃貸住宅経営（アパート等）
固定資産税	軽減措置なし（負担大）	最大1/6に軽減（住宅用地の特例）
都市計画税	軽減措置なし	最大1/3に軽減
相続税評価	評価額そのまま（100%）	貸家建付地として評価減（約80%程度）
収益性	なし（維持費のみ発生）	家賃収入あり（納税資金になる）

宮崎市での賃貸需要と空室リスクの管理方法

宮崎市で土地活用を行う場合、エリアごとの特性を理解した上でターゲットを絞ることが成功の鍵となります。

宮崎市は車社会であるため、中心市街地や宮崎駅周辺の一部を除き、駐車場付きの物件であることがほぼ必須条件です。

単身者向けであれば宮崎大学や公立大学周辺、ファミリー向けであれば生活利便性の高い大淀地域や大塚地域など、エリアによって求められる間取りや設備が異なります。

賃貸経営における最大のリスクは「空室」です。空室が続けば家賃収入が入らず、税金の支払いやローンの返済が持ち出しになってしまいます。

このリスクを管理するためには、以下の2つの方法が有効です。

管理委託とサブリースの活用

自主管理が難しい場合、地元の不動産管理会社に管理を委託するのが一般的です。

さらに安定性を求める場合は、管理会社が建物を一括で借り上げ、空室の有無にかかわらず一定の賃料をオーナーに支払う「サブリース契約」という選択肢もあります。

ただし、サブリースは契約更新時に賃料が減額されるリスクや、免責期間などの契約条件を詳細に確認する必要があります。

差別化による競争力の維持

宮崎市内でも築年数が経過したアパートは供給過多の傾向にあります。

新築時は入居者が決まりやすいですが、10年後、20年後を見据え、インターネット無料設備の導入、ペット可物件への転換、宅配ボックスの設置など、競合物件と差別化を図る設備投資を計画的に行うことが、長期的な空室対策となります。

駐車場経営や事業用定期借地権による土地活用

アパートやマンションを建築するには多額の初期投資が必要であり、借金のリスクを負いたくないという土地所有者も少なくありません。

その場合、建物を建てずに土地を活用する方法として「駐車場経営」や「事業用定期借地権」が挙げられます。

駐車場経営は、初期費用が安く、将来的に土地を売却したり別の用途に転用したりしやすいというメリットがあります。

宮崎市の繁華街（橘通り周辺）や駅近くであればコインパーキング、住宅街であれば月極駐車場としての需要が見込めます。

ただし、更地扱いとなるため、住宅用地のような固定資産税の軽減措置は受けられません。

事業用定期借地権は、コンビニエンスストアやドラッグストア、介護施設などの事業者に土地を貸し出す方法です。

契約期間（一般的に10年以上50年未満）を定めて土地を貸し、建物は事業者が建設します。契約終了後は更地にして返還されるため、解体費用の負担がなく、安定した地代収入が得られるのが特徴です。

宮崎市内のバイパス沿いや幹線道路沿いの広い土地を所有している場合、非常に有効な選択肢となります。

これらの手法については、国税庁のタックスアンサー（No.4610 広大地の評価など）や関連する税制情報を参照し、ご自身の土地の形状や立地に最適なプランを検討することをお勧めします。

売却と賃貸運用の税金負担と収益性を徹底比較

宮崎市で所有している土地を「売却して現金化する」か、それとも「賃貸物件として活用し家賃収入を得る」か。

この判断を下す際に最も重要な要素の一つが、税金の負担と最終的な収益性です。

売却は一度きりの大きな収入に対して課税されますが、賃貸運用は毎年の収益に対して継続的に課税されるほか、保有コストも発生します。

ここでは、それぞれのケースで発生する税金の種類や計算方法、そして長期的な収支の違いについて詳しく解説します。

固定資産税と都市計画税の負担の違い

土地を保有し続ける限り、毎年1月1日時点の所有者に対して課されるのが固定資産税と都市計画税です。

売却してしまえば翌年以降の納税義務はなくなりますが、賃貸として活用する場合は、これらのランニングコストを家賃収入から賄う必要があります。

宮崎市の税率と計算方法

宮崎市における固定資産税の税率は標準税率の1.4％、都市計画税の税率は0.3％と定められています。

都市計画税は、旧宮崎市や佐土原町、高岡町、清武町域の市街化区域内に土地を所有している場合に課税されます。

税額は「課税標準額」に税率を掛けて算出されますが、この課税標準額は必ずしも実勢価格（売買価格）と同じではありません。

土地活用による節税効果

土地の利用状況によって税負担は大きく変わります。

特に重要なのが「住宅用地の特例」です。

土地の上にアパートや戸建て賃貸などの住宅が建っている場合、200平方メートル以下の部分は固定資産税の課税標準額が6分の1に、都市計画税は3分の1に軽減されます。

一方で、建物を建てずに「青空駐車場」として貸し出す場合や、単なる更地として保有する場合はこの特例が適用されません。

そのため、同じ広さの土地であっても、駐車場経営はアパート経営に比べて固定資産税の負担が最大で6倍近くになる可能性があります。

宮崎市内で土地活用を検討する際は、この固定費の差が収益にどう影響するかを試算することが不可欠です。

譲渡所得税と不動産所得にかかる税金の比較

「売る」と「貸す」では、利益に対して課される税金の種類と計算方法が根本的に異なります。

売却益は「分離課税」、家賃収入は「総合課税」となる点が大きな違いです。

売却益にかかる譲渡所得税

土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税がかかります。

これは給与所得など他の所得とは切り離して計算される分離課税です。

税率は土地の所有期間によって以下のように異なります。

短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率39.63％（所得税30.63％＋住民税9％）

長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）

相続した土地の場合、被相続人（亡くなった方）が取得した時期を引き継ぐことができます。

宮崎市でも地価が上昇しているエリアでは売却益が大きくなる傾向にありますが、所有期間が短い場合は約4割が税金として徴収されるため、手残り金額を慎重に計算する必要があります。

家賃収入にかかる不動産所得税

賃貸経営で得た家賃収入は「不動産所得」として扱われ、給与所得など他の所得と合算して税額が決まる総合課税の対象です。

日本の所得税は累進課税制度をとっているため、本業の年収が高い方が新たに家賃収入を得ると、適用される税率が高くなり、想定以上に税金が増えることがあります。

ただし、不動産所得には「減価償却費」を経費計上できるというメリットがあります。

建物を建築して貸し出す場合、実際の現金の支出を伴わずに帳簿上の経費を作ることができるため、所得税の節税効果が期待できます。

駐車場経営など土地のみを貸す場合は減価償却がないため、税金対策としての効果は限定的になります。

長期的な視点で見る資産価値と収支シミュレーション

売却と賃貸、どちらが得かを判断するためには、目先の現金だけでなく、10年、20年という長期スパンでの比較が必要です。

以下の表は、それぞれの特徴と収支の考え方を整理したものです。

比較項目	売却（現金化）	賃貸活用（アパート・戸建）	賃貸活用（駐車場）
初期収益	売却代金が一括で入る（大）	なし（徐々に回収）	なし（徐々に回収）
税金の種類	譲渡所得税（分離課税）	不動産所得税（総合課税）固定資産税・都市計画税	不動産所得税（総合課税）固定資産税（軽減なし）
固定資産税	翌年から負担なし	住宅用地の特例で軽減	軽減措置なし（負担大）
リスク	売却後の資産価値上昇の恩恵を受けられない	空室リスク、修繕リスク、金利上昇リスク	需要変動リスク（転用は容易）
適したケース	まとまった資金が必要管理の手間をなくしたい	相続税対策をしたい長期安定収入が欲しい	初期投資を抑えたい将来的に売却や転用を検討中

宮崎市において、宮崎駅周辺や文教地区などの地価が安定または上昇傾向にあるエリアであれば、土地を持ち続けて賃貸収益を得ながら資産価値の向上を待つ戦略も有効です。

一方で、人口減少により将来的な需要が見込めないエリアや、維持管理の手間が負担になる場合は、早期に売却して現金化し、納税資金や別の投資に充てる方がトータルの資産を守れるケースも少なくありません。

宮崎市の土地は売るべきか貸すべきかの判断基準

宮崎市において土地を相続、あるいは保有している方にとって、それを「売却して現金化し税金を支払う」か、「賃貸物件として運用し収益から税金を支払う」かは、資産防衛の観点から非常に重要な決断です。

どちらが正解ということはなく、所有者の資金状況、土地の立地条件、そして将来のライフプランによって最適解は異なります。ここでは、最終的な決断を下すための具体的な判断基準を解説します。

納税期限と手元の資金力による判断

最も優先すべき基準は、税金を支払うための「現金」が手元にあるか、そして納税期限に間に合うかという点です。

相続税の申告・納付期限との兼ね合い

相続によって土地を取得した場合、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に相続税の申告と納付を行う必要があります。

もし、手元の預貯金で相続税を完納できない場合、悠長に賃貸経営の計画を立てている時間はありません。

賃貸経営は収益化までに建物の建築や入居者募集など一定の期間を要するため、納税資金が不足している場合は、早期に売却して現金化することを選択すべきです。

詳しくは国税庁のWebサイト等で期限や手続きを確認し、期限内の納付を最優先に考えてください。

参考：相続税の申告と納税｜国税庁

初期投資に耐えうる資金的体力

土地を貸す場合、更地（駐車場など）として貸すのか、アパートやマンションを建てて貸すのかで必要な資金が大きく異なります。

特に建物を建てる場合は数千万円単位の初期投資が必要です。

ローンを利用する場合でも、金利上昇リスクや空室リスクに耐えうる自己資金の余裕がない場合は、無理に活用せず売却を選んだ方が、将来的な破綻リスクを回避できます。

宮崎市内のエリア特性と需要による判断

宮崎市は車社会であり、エリアによって不動産需要の性質が大きく異なります。

「土地があるから貸せる」と安易に考えるのは危険です。

中心市街地や人気住宅エリアの場合

宮崎駅周辺、橘通周辺の中心市街地や、文教地区として知られるエリア（例えば船塚や神宮周辺など）に土地がある場合は、賃貸需要が底堅いため「貸す」選択肢が有力になります。

これらのエリアは資産価値が落ちにくく、駐車場経営やテナント用地としての需要も見込めるため、保有し続けることで長期的なインカムゲインが期待できます。

市街化調整区域や郊外エリアの場合

宮崎市郊外や、建物の建築が制限される「市街化調整区域」に土地がある場合、賃貸経営の難易度は格段に上がります。

アパートを建てても入居者が決まらない空室リスクが高いため、基本的には売却を検討すべきです。

ただし、資材置き場や家庭菜園用地としての需要が近隣にある場合は、固定資産税分を賄う程度の低収益運用は可能かもしれません。

土地の形状と道路付けによる判断

土地の物理的な条件も、活用か売却かを分ける大きなポイントです。

整形地か不整形地か

四角く整った「整形地」は、建物を建てやすく売却もしやすいため、どちらの選択肢も可能です。

一方、旗竿地（敷地延長）や三角形などの「不整形地」は、建築プランが制限されるため賃貸活用には不向きなケースが多いです。

しかし、隣地所有者が土地を広げたいと考えている場合などは、相場より高く売れる可能性もあるため、まずは売却査定に出してみることをお勧めします。

接道状況の良し悪し

建築基準法上の道路に2メートル以上接していない土地（再建築不可物件）は、新たに建物を建てることができません。

この場合、賃貸住宅としての活用は難しいため、更地として駐車場にするか、隣地所有者への売却を模索するのが現実的です。

所有者のライフスタイルと管理能力

最後に、土地所有者ご自身の状況も判断材料となります。

宮崎市内に在住であれば、物件の清掃状況やトラブル対応などを自身の目で確認しやすいですが、県外などの遠方に住んでいる場合は管理会社任せになりがちです。

管理が行き届かないと物件の価値が下がり、結果的に収益が悪化します。

遠方在住で定期的な帰省も難しい場合は、管理の手間がない売却を選択し、資産を整理する方が精神的な負担も少なくなります。

【比較表】売却と賃貸活用の適性チェックリスト

ここまで解説した判断基準を整理しました。ご自身の土地がどちらの傾向にあるか確認してください。

判断項目	「売却」がおすすめのケース	「賃貸・活用」がおすすめのケース
納税資金	手元資金がなく、期限が迫っている	納税資金に余裕がある
宮崎市内の立地	郊外、駅から遠い、バス便が不便	中心部、人気学区、幹線道路沿い
法的規制	市街化調整区域、再建築不可	市街化区域、用途地域が商業・住居系
土地の形状	不整形地、傾斜地	整形地、平坦地、角地
所有者の居住地	遠方（管理が困難）	宮崎市内または近郊（管理しやすい）
次世代への承継	子供が土地を継ぐ意思がない	子供が将来的に利用する可能性がある