家造りで土地を先に探してはいけない理由とは？後悔しないための正しい手順

2026年01月21日

「家づくりはまず土地探しから」と考えていませんか？

実は、土地を先に購入することは、注文住宅において予算オーバーや間取りの制限を招く、最も失敗しやすい典型的なパターンです。

土地代に費用を取られて建物仕様を妥協したり、住宅ローンの手続きで躓いたりしないためには、正しい順序を知ることが重要です。

本記事では、土地先行で進めてはいけない5つの理由と、資金計画や住宅会社選びから始める成功法則を解説します。

プロと連携して土地と建物のバランスを整え、後悔のないマイホーム計画を進めるための知識を持ち帰りましょう。

1 家造りで土地を先に探してはいけない5つの理由
2 土地先行で進めて失敗したよくある後悔事例
3 家造りで後悔しないための正しい進め方と手順
4 住宅会社と一緒に土地を探すメリットとは
5 まとめ

家造りで土地を先に探してはいけない5つの理由

「理想の家を建てるためには、まず良い土地を見つけなければならない」と考え、不動産ポータルサイトや不動産会社巡りから家づくりをスタートする方は非常に多くいらっしゃいます。

しかし、注文住宅のプロの視点から言えば、土地探しから始めることは、家づくりにおける最大の失敗要因と言っても過言ではありません。

なぜ土地先行で進めてはいけないのか。その理由は、資金計画の破綻や法的な制限、スケジュールの圧迫など、家づくりの根幹に関わるリスクが潜んでいるからです。

ここでは、土地を先に購入してしまったがゆえに陥りやすい5つの具体的なリスクについて解説します。

建物本体工事費や諸経費の予算が圧迫される

土地を先に探してしまう最大のリスクは、「総予算における土地と建物のバランス」が崩れることです。家づくりの総費用は、「土地代」＋「建物代」＋「諸経費」で構成されています。

しかし、土地を先に契約してしまうと、土地代と土地購入にかかる諸経費が確定してしまい、残った予算で家を建てなければならなくなります。

多くの施主様は、土地購入時に「仲介手数料」や「登記費用」、「固定資産税の精算金」などの諸経費を見落としがちです。

その結果、理想の土地を手に入れたものの、肝心の建物にかける予算が足りなくなり、仕様や設備のグレードを大幅に下げざるを得ないという本末転倒な事態に陥ります。

例えば、土地に予算を使いすぎた結果、断熱性能を落としたり、希望していた無垢床を諦めたりといった「我慢の家づくり」になってしまうのです。

まずは建物にどれくらいの費用がかかるのか、相場や希望する住宅会社の坪単価を把握してから土地予算を割り出すのが鉄則です。

希望する間取りやプランが入らない土地を買ってしまう

「南向きで日当たりが良い」「整形地である」といった条件だけで土地を購入すると、希望する間取りが物理的・法的に入らないという問題が発生することがあります。

土地には、建築基準法や都市計画法に基づく様々な「目に見えない制限」がかけられているからです。

例えば、以下のような制限により、思い描いていたプランが実現できないケースが多々あります。

制限の種類	家づくりへの影響
建ぺい率・容積率	土地の面積に対して建てられる家の広さが制限されるため、思ったより小さな家しか建たない可能性がある。
北側斜線制限・道路斜線制限	隣地や道路の日照確保のため、建物の高さや屋根の形状が削られ、3階建てやロフトが作れない場合がある。
用途地域	第一種低層住居専用地域などでは、建物の高さや外壁の後退距離（隣地との距離）が厳しく制限される。

これらの制限は、不動産販売図面（マイソク）の小さな文字で記載されていることが多く、一般の方がその影響を正確に読み解くのは困難です。

住宅会社と一緒に土地を見ることで、「この土地なら希望する吹き抜けリビングが実現できるか」を即座に判断することが可能になります。

地盤改良費やインフラ整備など想定外の費用がかかる

土地の価格が相場より安い場合、そこには必ず理由があります。

土地先行で購入した場合、契約後に「家を建てるために必要な追加工事」が発覚し、数百万円単位の想定外の出費を強いられるケースが少なくありません。

代表的な追加費用には以下のものがあります。

地盤改良工事費：地盤調査の結果、地盤が軟弱であれば補強工事が必要です。数十万円から、場合によっては100万円以上かかることもあります。

水道引き込み工事費：古い水道管の口径が細い場合や、そもそも敷地内に水道が引き込まれていない場合、前面道路からの引き込み工事が必要です。

造成工事・擁壁（ようへき）工事：隣地との高低差がある場合、土留めや擁壁のやり直しが必要になることがあります。

不動産会社は「土地を売ること」が仕事であり、その上に建つ家の工事費まで保証してくれません。

建築のプロであれば、土地を見た段階で「この土地は地盤改良のリスクが高い」「水道工事で追加費用がかかる」といった隠れたコストを予測できます。

住宅ローンの事前審査や本審査の手続きが間に合わない

土地を先に購入する場合、資金繰りとスケジュールの面で非常にシビアな対応を迫られます。

原則として、住宅ローンは「土地と建物の総額」に対して融資されるものですが、土地を先に購入する場合は、土地代金の決済が先行してやってきます。

この際、土地代金の支払いに住宅ローンを利用するには、金融機関に対して「土地だけでなく、どのような家を建てる予定か」という建物プランと見積書の提出を求められることが一般的です。

これを「土地先行融資」や「つなぎ融資」と呼びますが、利用するためには以下の手続きを短期間で行わなければなりません。

土地の買付証明書を提出する（購入申し込み）
住宅会社を決める
建物のラフプランと概算見積もりを作成してもらう
銀行の事前審査・本審査を通す

人気のある土地はすぐに買い手がついてしまうため、不動産会社からは「1週間以内に契約しないと他の人に売ります」と決断を迫られることがよくあります。

その短い期間で、一生住む家のパートナーとなる住宅会社を選び、間取りまで決めることは物理的に不可能です。結果として、焦って住宅会社を選び、後悔することに繋がります。

建築条件付き土地などの制約を見落とすリスクがある

土地情報を見ていると、「建築条件付き」という記載がある土地を見かけることがあります。

これは、「土地の売買契約から一定期間内（通常3ヶ月以内）に、指定された施工会社と建築請負契約を結ぶこと」を条件に販売されている土地です。

もし土地先行で探していて、立地や価格だけでこの土地に飛びついてしまうと、「自分が建てたい工務店やハウスメーカーで建てられない」という事態になります。

指定された施工会社が、あなたの好みのデザインや性能（高気密高断熱など）に対応していなければ、理想の家づくりは実現できません。

また、建築条件を外すために数百万円の追加費用を請求されるケースもあります。

土地情報の備考欄や詳細条件を建築のプロと一緒に確認することで、このような制約によるミスマッチを未然に防ぐことができます。

不動産取引における重要な説明事項については、国土交通省のガイドラインなどでも注意喚起されていますが、最終的には購入者の自己責任となる部分が大きいため、専門家のサポートが不可欠です。

参考：国土交通省｜宅地建物取引業法に基づく重要事項説明について

土地先行で進めて失敗したよくある後悔事例

家造りにおいて「土地探し」から始めてしまったがゆえに、理想のマイホーム計画が頓挫したり、入居後に大きな後悔を抱えたりするケースは後を絶ちません。

土地と建物は密接に関係しており、切り離して考えると全体のバランスが崩れやすいためです。

ここでは、土地を先行して購入してしまった先輩施主たちが実際に経験した、代表的な失敗事例を具体的に解説します。

土地にお金をかけすぎて建物仕様を妥協することになった

最も多い失敗事例が、土地購入に予算を使いすぎてしまい、肝心の建物にかける費用が枯渇してしまうパターンです。

不動産仲介会社等の土地情報のサイトやチラシを見ていると、どうしても「駅に近い」「日当たりが良い」「面積が広い」といった条件の良い土地に目移りしてしまいます。

しかし、好条件の土地は当然ながら価格も高額です。「一生に一度の買い物だから」と無理をして予算上限ギリギリ、あるいは予算オーバーで土地を購入してしまった結果、建物の建築費用を大幅に削らざるを得なくなります。

その結果、本来実現したかった「理想の暮らし」とはかけ離れた家が完成してしまいます。

以下は、土地にお金をかけすぎた結果、建物でどのような妥協を強いられることが多いかを示した比較表です。

項目	当初の希望（理想）	予算不足による妥協（現実）
外壁	メンテナンスフリーのタイル張りや高耐久サイディング	安価なサイディング（10年ごとの塗り替え費用が発生）
キッチン	深型食洗機付きのアイランドキッチン	標準グレードの壁付けキッチン、食洗機なし
断熱・窓	樹脂サッシ・トリプルガラスで冬も暖かい家	アルミ樹脂複合サッシ・ペアガラス（結露リスクあり）
広さ	家族全員の個室と広いリビング（延床35坪）	子供部屋を将来間仕切り、リビング縮小（延床28坪）
外構	カーポート設置、植栽、ウッドデッキ	砂利敷きのみ、カーポートなし（雨の日の乗降が不便）

このように、土地にお金をかけすぎると、毎日の生活の質（QOL）に直結する「建物の性能」や「設備」を犠牲にすることになります。

土地はあくまで「器」であり、実際に生活を営むのは「建物」の中です。立地も重要ですが、快適な暮らしを送るために必要な建物予算を確保できていない土地購入は、本末転倒な結果を招きます。

また、土地購入時には「仲介手数料」や「登記費用」、「固定資産税の精算金」などの諸費用が現金で必要になることも忘れがちです。

これらを甘く見積もっていると、さらに建物予算が圧迫されることになります。

法規制を知らずに購入し理想の家の高さや広さが確保できなかった

土地には、建築基準法や都市計画法、各自治体の条例などによって、建てられる建物の大きさや高さ、形に厳しい制限がかけられています。

土地先行で探す場合、不動産会社の担当者が「家が建てられる土地」として紹介してくれますが、彼らはあくまで「土地売買のプロ」であり、「建築設計のプロ」ではないケースが多々あります。

そのため、「この土地なら家が建ちますよ」という言葉を信じて購入したものの、いざ住宅会社に設計を依頼すると、法規制の壁に阻まれて希望の間取りが入らないというトラブルが頻発しています。

建ぺい率と容積率の罠

よくあるのが「建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）」と「容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）」の制限による失敗です。

例えば、50坪の土地であっても、建ぺい率が40%であれば、1階部分の床面積は最大で20坪までしか取れません。

広いリビングや1階に寝室を設けるプランを希望していても、この制限によって実現不可能になることがあります。

斜線制限と高度地区による高さの制限

「北側斜線制限」や「道路斜線制限」、地域特有の「高度地区」などの規制も、素人判断では見落としがちなポイントです。

これらの制限により、建物の北側の天井を斜めに切り落とさなければならなかったり、3階建てを計画していたのに2階建てまでしか許可されなかったりすることがあります。

特に注意が必要なケースを以下に整理します。

法規制・制限	よくある失敗・後悔の内容
北側斜線制限	北側の隣地への日当たり配慮のため、建物の北側上部を削る必要があり、収納スペースや部屋の天井高が確保できなかった。
防火地域・準防火地域	都市部の便利な土地だったが、防火仕様の窓や外壁が必須となり、建築コストが想定より100万円以上アップしてしまった。
セットバック（道路後退）	前面道路が狭いため、敷地の一部を道路として提供する必要があり、実際に使える敷地面積が購入時の想定より狭くなった。
高低差・擁壁（ようへき）	隣地との高低差がある土地で、古い擁壁のやり直し工事が必要と判明し、数百万単位の追加費用が発生した。

このように、土地には一見しただけでは分からない「見えない制約」が数多く存在します。

建築のプロである住宅会社（ハウスメーカーや工務店、設計事務所）のチェックを経ずに土地契約を結んでしまうと、法的に「建てたい家が建てられない土地」をつかまされるリスクが非常に高くなります。

家造りで後悔しないための正しい進め方と手順

土地を先に購入してしまい、予算オーバーや理想の間取りが入らないといった失敗を防ぐためには、正しい順序で家づくりを進めることが何よりも重要です。

土地探しは家づくりのスタート地点だと思われがちですが、実は「資金計画」と「パートナー選び」の後のステップです。

ここでは、失敗しないためのゴールデンルートとも言える3つのステップを解説します。

ステップ1 総予算の把握と無理のない資金計画を立てる

最初に行うべきは、土地探しではなく「お金」の整理です。多くの人が陥りやすいのが、銀行が貸してくれる「借入可能額」をそのまま予算にしてしまうことです。

しかし、重要なのは無理なく返し続けられる「返済可能額」を知ることです。

また、家づくりには土地代と建物本体工事費以外にも、様々な諸費用がかかります。これらを含めた総予算を把握せずに土地にお金を使いすぎると、肝心の建物にお金をかけられなくなってしまいます。

費用の項目	主な内訳	目安の割合
建物本体工事費	基礎、構造、外装、内装、設備など	総予算の約70%
付帯工事費	屋外給排水、地盤改良、外構工事、照明・カーテンなど	総予算の約15%〜20%
諸費用	仲介手数料、登記費用、住宅ローン保証料、火災保険料、印紙代など	総予算の約10%〜15%

住宅金融支援機構の調査によると、土地付注文住宅を購入した世帯の所要資金は年々上昇傾向にあります。

自分たちの世帯年収やライフプランに合わせた資金計画を立てるために、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談するのも有効な手段です。

参考：フラット35利用者調査：住宅金融支援機構

ステップ2 建てたい家のイメージを固めて住宅会社を探す

予算の枠組みが決まったら、次は「どんな家に住みたいか」という要望を整理し、それを実現してくれる住宅会社（ハウスメーカー、工務店、設計事務所）を探します。

土地が決まっていない段階で住宅会社に行くことに抵抗がある方もいるかもしれませんが、むしろ土地がない段階こそが相談のベストタイミングです。

自分たちが重視するのは「耐震性や断熱性などの住宅性能」なのか、「デザインや間取りの自由度」なのか、あるいは「自然素材などの素材感」なのかを明確にしましょう。

各社には得意分野があり、得意とする構造や工法によって、適した土地の形状や条件も変わってくるからです。

気になる会社のモデルハウスや完成見学会に足を運び、担当者との相性を確認しながら、信頼できるパートナーを見極めてください。

この段階で、おおよその建物の坪単価や標準仕様を把握しておくことで、土地にかけられる予算がより明確になります。

ステップ3 信頼できるパートナーと一緒に土地探しをする

依頼したい住宅会社（パートナー）の候補が決まったら、その担当者と一緒に土地探しを始めます。これが最も失敗の少ない方法です。

不動産会社は「土地を売るプロ」ですが、「家を建てるプロ」ではありません。

一方で、住宅会社の担当者は「その土地にどのような家が建つか」「造成工事やインフラ整備にどれくらいの追加費用がかかるか」を建築的な視点で判断できます。

例えば、一見安く見える土地でも、高低差があり擁壁工事に数百万かかる場合や、法規制（セットバックや斜線制限など）により希望の広さが確保できない場合があります。

パートナーと一緒であれば、こうした隠れたリスクやコストを事前に把握し、建物予算とのバランスを取りながら土地の買付申し込みを行うことができます。

また、土地購入と建物建築をセットで進めることで、住宅ローンの事前審査や本審査、つなぎ融資の手続きなどもスムーズに進み、土地決済から着工までの期間を短縮できるメリットもあります。

住宅会社と一緒に土地を探すメリットとは

家づくりにおいて「土地探し」は、単に場所を選ぶだけの作業ではありません。その土地に「どのような家が建てられるか」「総額でいくらかかるか」を同時に判断する必要があります。

不動産会社は土地売買のプロですが、建築のプロではありません。

そのため、土地単体で購入を進めるのではなく、ハウスメーカーや工務店などの住宅会社をパートナーとして一緒に土地を探すことで、多くのメリットが得られます。

ここでは、なぜ住宅会社と一緒に探すべきなのか、その具体的な理由を解説します。

建築のプロの視点で土地の良し悪しや隠れたコストを判断できる

一見すると日当たりが良く、価格も手頃な土地であっても、建築のプロから見ると「家を建てるにはリスクが高い土地」であるケースが少なくありません。

住宅会社と一緒に土地を見ることで、素人や不動産会社だけでは気づきにくいリスクを事前に回避することができます。

法的規制や敷地特有の条件をクリアできるか確認できる

土地には建築基準法や都市計画法など、数多くの法規制が関わっています。

例えば、「建ぺい率」や「容積率」だけでなく、道路斜線制限や北側斜線制限などにより、建物の高さや形状が厳しく制限されることがあります。

住宅会社の担当者が同行していれば、その土地の形状や法的条件を確認した上で、「この土地なら希望する広さのリビングが確保できるか」「駐車スペースを2台分取れるか」といった具体的な判断をその場で行うことが可能です。

地盤改良やインフラ整備など「見えない費用」を試算できる

土地購入費以外にかかる「付帯工事費」は、一般の方には判断が難しいポイントです。

土地の価格が安くても、地盤が弱く数百万円の地盤改良費が必要になったり、水道やガスの引き込み工事に多額の費用がかかったりすることがあります。

住宅会社と一緒に土地を探すことで、土地代だけでなく、造成工事やインフラ整備を含めたトータルコストを概算で把握できるため、購入後に想定外の出費に悩まされるリスクを大幅に減らせます。

以下は、不動産会社と住宅会社が土地を見る際の視点の違いを整理したものです。

確認項目	不動産会社の主な視点	住宅会社（建築のプロ）の視点
土地の価格	相場と比較して適正か、安いか	造成費や改良費を含めた総額が予算内か
法規制	建築が可能かどうかの基本的な確認	希望の間取りやプランが入るかどうかの詳細確認
敷地状況	境界線や現況の見た目	高低差の処理、搬入経路、日射取得や通風
地盤・インフラ	現況渡しが基本（詳細調査は購入後）	地盤改良の必要性や配管引き込みコストの予測