住宅ローン控除とは？宮﨑県で注文住宅・新築住宅・中古住宅を買う時のポイント

2025年12月14日

宮崎県で憧れの注文住宅や新築・中古住宅の購入を検討する際、資金計画において最も重要な要素の一つが「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」です。

年末の住宅ローン残高に応じて所得税や住民税が減税され、最大で数百万円単位のメリットが見込めるこの制度ですが、近年の税制改正により要件が細分化されており、「自分の年収や購入物件ではいくら戻ってくるのか」「どの基準を満たせば対象になるのか」と不安を感じる方も少なくありません。

この記事では、住宅ローン控除の基本的な仕組みや減税額の計算方法から、注文住宅・新築分譲住宅・中古住宅それぞれにおける適用条件の違いについて詳しく解説します。

特に、これからの新築住宅取得において必須要件となった「省エネ基準適合」や、長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅を選ぶことによる控除額の優遇措置についても分かりやすく整理しました。

あわせて、宮崎県の地価相場やエリア特性を踏まえた物件選びのポイント、地元金融機関の住宅ローン事情、さらには控除と併用可能な県や市町村の補助金制度についても網羅的に紹介します。

結論から申し上げますと、今後の住宅購入で控除の恩恵を最大限に受けるためには、単に家を買うだけでなく、証明書の発行を含めた「住宅の省エネ性能」の確保が不可欠です。

制度の落とし穴を避け、宮崎県独自の支援策も賢くフル活用することで、経済的に無理のないマイホーム取得を実現するための判断材料として、ぜひ本記事をお役立てください。

1 住宅ローン控除とはどのような制度か
- 1.1 住宅ローン控除の基本的な仕組みと減税効果
- 1.2 控除期間と最大控除額について
2 注文住宅と新築分譲住宅における住宅ローン控除の違い
- 2.1 長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅のメリット
- 2.2 省エネ基準適合が必須となる新築住宅の要件
3 中古住宅を購入する場合の住宅ローン控除適用条件
- 3.1 築年数要件と新耐震基準の適合について
- 3.2 リノベーション済み物件と買取再販住宅の扱い
4 宮﨑県で住宅を購入する際に知っておきたいポイント
5 まとめ

住宅ローン控除とはどのような制度か

宮﨑県で注文住宅や新築分譲住宅、中古住宅の購入を検討する際、資金計画において非常に重要な役割を果たすのが「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」です。

この制度は、住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合に、年末時点でのローン残高の一定割合が、納めた所得税から直接差し引かれる（控除される）という仕組みです。

所得税から引ききれない分は、翌年の住民税からも一部控除されます。

単なる所得控除（課税される所得を減らすもの）ではなく、税額そのものを減らす「税額控除」であるため、家計への負担軽減効果が非常に大きいのが特徴です。

2025年以降も現行のルールが継続されることが公表されており、宮﨑県内で理想の住まいを実現するためには、この制度を正しく理解し、最大限に活用することがポイントとなります。

住宅ローン控除の基本的な仕組みと減税効果

住宅ローン控除の基本的な計算式は、年末の住宅ローン残高に控除率を掛けた金額となります。

2022年の制度改正以降、この控除率は一律で0.7％となっています。例えば、年末に3,000万円のローン残高がある場合、その0.7％にあたる21万円がその年の所得税から戻ってくる計算です。

この制度は「入居した年」を基準に適用期間や条件が決まります。

2025年に入居する場合も、2024年と同様のルールが適用され、控除率は0.7％のまま維持されます。ただし、控除を受けるためには、床面積や所得制限などの要件を満たす必要があります。

また、新築住宅においては「省エネ性能」が控除の適用可否や限度額に大きく関わってくる点が、近年の最も重要な変更点です。

制度の詳細な要件については、国税庁の案内ページもあわせてご確認ください。

国税庁 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）

控除期間と最大控除額について

住宅ローン控除が適用される期間は、住宅の種類によって異なります。

新築住宅（注文住宅・分譲住宅含む）の場合は原則として13年間、中古住宅の場合は10年間となります。この期間中、毎年の年末残高に対して0.7％の控除が受けられます。

また、控除の対象となる借入金の限度額（借入限度額）は、住宅の環境性能によって細かく区分されています。

2025.2026年に入居する場合、長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅など、高い省エネ性能を持つ住宅ほど限度額が高く設定されており、税制上のメリットが大きくなります。

以下は、2025.2026年に入居する場合の新築住宅および買取再販住宅における借入限度額と控除期間の一覧です。

住宅の性能区分	借入限度額	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅	5,000万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	4,000万円	13年
その他の住宅（省エネ基準不適合）	原則として控除対象外	―

表にある通り、「省エネ基準に適合しない新築住宅」は、原則として住宅ローン控除の対象外となります（2023年末までに建築確認を受けた場合を除く）。

宮﨑県でこれから注文住宅を建てる場合、建築費等のコストだけでなく、こうした税制優遇を受けられる「省エネ基準適合」以上の性能を確保することが、トータルの資金計画において非常に重要です。

中古住宅の場合は、住宅の性能にかかわらず借入限度額は一律で、期間は10年となりますが、新耐震基準に適合していることが必須条件となります。

最新の制度情報や変更点については、国土交通省の公式サイトでも解説されています。

国土交通省住宅ローン減税

注文住宅と新築分譲住宅における住宅ローン控除の違い

宮﨑県でマイホームを検討する際、注文住宅（請負契約）にするか、新築分譲住宅（売買契約）にするかで迷われる方も多いでしょう。

住宅ローン控除の制度上、この2つは基本的に「新築住宅」として同じ枠組みで扱われます。

しかし、性能の決め方や証明書の取得プロセスには違いがあります。

注文住宅は、設計段階から省エネ性能を自由にプランニングできるため、より高い控除額を目指しやすいのが特徴です。

一方、新築分譲住宅はすでに完成している、あるいは仕様が決まっていることが多いため、購入前に「どの省エネ基準を満たしているか」を確認することが非常に重要になります。

どちらを選ぶにせよ、2025年以降のルールでは「住宅の性能」が控除額を左右する最大の要因となります。

長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅のメリット

2025年の住宅ローン控除において最も注目すべき点は、住宅の環境性能によって借入限度額（控除対象となるローンの上限額）が大きく異なることです。

特に、宮﨑県でも普及が進んでいる「長期優良住宅」や「ZEH水準省エネ住宅」といった高性能な住宅は、一般的な省エネ基準適合住宅よりも優遇されています。

国土交通省の発表に基づき、子育て世帯・若者夫婦世帯が2025年に入居する場合の借入限度額を整理しました。高い省エネ性能を持つ住宅ほど、控除のメリットが大きくなる仕組みです。

住宅区分	借入限度額（子育て・若者夫婦世帯）	控除期間
長期優良住宅低炭素住宅	5,000万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	4,000万円	13年
省エネ基準不適合住宅	控除対象外	―

このように、長期優良住宅であれば最大5,000万円の借入残高に対して0.7％の控除が受けられます。

一般世帯の場合は上記金額から引き下げとなりますが、高性能な住宅が有利である点に変わりはありません。

高い断熱性能は、宮﨑の暑い夏や冬の寒さを快適に過ごすためだけでなく、税制面でも大きな恩恵をもたらします。

詳細な要件や最新の税制改正情報は、国土交通省の住宅ローン減税ページでも確認できます。

省エネ基準適合が必須となる新築住宅の要件

これから宮﨑県で新築住宅を購入・建築する方が絶対に押さえておくべきポイントは、「省エネ基準への適合が必須条件になった」という点です。

かつては省エネ基準を満たさない一般的な住宅（その他の住宅）でも控除が受けられましたが、2024年以降、原則として控除対象外となりました。

具体的には、以下のいずれかの基準を満たし、それを証明する書類（建設住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書など）が必要になります。

断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上（省エネ基準適合）

ZEH水準（断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6）

長期優良住宅または低炭素住宅の認定

注文住宅であれば、建築会社と相談して「住宅ローン控除を受けたいので、省エネ基準適合以上の仕様にしたい」と明確に伝えることで対応可能です。

しかし、新築分譲住宅の場合は、物件自体がこの基準を満たしていないと、あとから変更することができません。

購入申し込みをする前に、必ず不動産会社の担当者に「この物件は住宅ローン控除の対象となる省エネ基準を満たしていますか？」と確認し、証明書の発行が可能かどうかをチェックしてください。

制度の詳細は国税庁のタックスアンサー（住宅借入金等特別控除）にも記載されています。

大きな金額が動く制度ですので、事前の確認を徹底しましょう。

中古住宅を購入する場合の住宅ローン控除適用条件

宮﨑県内でも、新築に比べて価格を抑えられる中古住宅や、好みのエリアで物件を見つけやすいリノベーション済み物件の需要が高まっています。

中古住宅を購入する場合でも住宅ローン控除は利用可能ですが、新築住宅とは適用条件や控除期間が異なります。

2025年（令和7年）の制度においても、中古住宅（既存住宅）の控除率は一律0.7％ですが、控除期間は原則として10年間となります。

また、物件の省エネ性能や「誰から買うか（個人か不動産会社か）」によって借入限度額が変わる点に注意が必要です。

築年数要件と新耐震基準の適合について

中古住宅で住宅ローン控除を受けるための最も重要な要件は「耐震基準」です。

かつて存在した「木造は築20年以内」といった築年数による一律の制限は廃止され、現在は昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された家屋であれば、新耐震基準に適合しているとみなされ、そのまま控除の対象となります。

昭和56年（1981年）12月31日以前に建築された物件を検討する場合は、以下のいずれかの書類により現行の耐震基準に適合していることを証明する必要があります。

耐震基準適合証明書

建設住宅性能評価書（耐震等級1以上のもの）

既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書

宮﨑県内には築年数が経過した古民家や中古戸建ても多く流通していますが、昭和56年以前の物件を購入する際は、これらの証明書が取得可能かどうかを事前に不動産会社へ確認することが不可欠です。

詳細は国税庁 No.1211-3 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）などの公式情報も併せてご確認ください。

リノベーション済み物件と買取再販住宅の扱い

「リノベーション済み」として販売されている物件には、大きく分けて「売主が個人の場合」と「売主が不動産会社（買取再販住宅）の場合」の2パターンがあり、それぞれ住宅ローン控除の扱いが大きく異なります。

特に不動産会社が買い取り、一定の質の高いリフォームを行って販売する「買取再販住宅」については、特例により新築住宅と同様の「控除期間13年」や「高い借入限度額」が適用されるケースがあります。

一方で、一般的な個人間売買の中古住宅は、たとえリフォーム済みであっても控除期間は10年となります。

それぞれの違いを整理すると以下のようになります。

住宅の区分	売主	借入限度額	控除期間
一般の中古住宅（省エネ基準適合等）	個人など	3,000万円	10年
一般の中古住宅（その他の住宅）	個人など	2,000万円	10年
買取再販住宅（長期優良・低炭素等）	不動産会社	5,000万円（※子育て世帯等は優遇あり）	13年
買取再販住宅（省エネ基準適合）	不動産会社	4,000万円	13年

このように、一般の中古住宅（その他の住宅）であっても、借入限度額2,000万円までは控除の対象となります。

新築の「その他の住宅」が2024年以降原則として控除対象外（0円）となるのと比較すると、中古住宅は省エネ基準に適合していない物件でも制度を利用できる点がメリットと言えます。

ただし、買取再販住宅として特例を受けるには「増改築等工事証明書」などの特定書類が必要です。

宮﨑県でリノベーション物件を探す際は、その物件が単なる中古扱いなのか、買取再販の認定を受けられる物件なのかを不動産担当者に確認しましょう。

制度の全体像については国土交通省住宅ローン減税のページでも解説されています。

宮﨑県で住宅を購入する際に知っておきたいポイント

宮﨑県は温暖な気候と豊かな自然環境に恵まれており、ゆとりある敷地での注文住宅や平屋の建築が人気を集めています。

首都圏と比較して土地取得費用を抑えやすい傾向にあるため、その分の予算を建物の性能向上に充てることで、快適な住環境と資産価値の維持を両立させることが可能です。

特に2025年以降の住宅ローン控除制度においては、建物の省エネ性能が借入限度額や控除の可否に直結します。

宮﨑県でマイホームを購入する際は、エリアごとの地価相場を把握しつつ、制度のメリットを最大限に活かせる「省エネ基準適合住宅」以上の性能を目指すことが、資金計画における重要な戦略となります。

宮﨑県の地価相場とエリア別の特徴

宮﨑県の地価は、県庁所在地である宮﨑市を中心とした都市部と、その他の地域で価格差が見られます。

ライフスタイルや予算に合わせて適切なエリアを選定することが大切です。

宮﨑市などの都市部では利便性が高い一方で地価が上昇傾向にありますが、郊外や都城市、延岡市などでは比較的リーズナブルに広い土地を入手可能です。

土地価格を抑えることができれば、建物本体の断熱性能や省エネ設備への投資を増やしやすくなります。

これにより、住宅ローン控除における「長期優良住宅」や「ZEH水準省エネ住宅」の認定を受けやすくなり、最大5,000万円または4,500万円の借入限度額枠を活用できる可能性が高まります。

エリア	特徴と傾向	住宅購入のポイント
宮﨑市エリア	県内で最も地価が高く、特に中心部や大島通線沿いなどの人気エリアは競争率が高い。商業施設や交通網が充実している。	利便性重視の層向け。土地代が高くなるため、総予算の中で建物の省エネ性能を落とさないようバランス調整が必要。
都城市・延岡市エリア	それぞれの地域の拠点都市であり、生活利便性と土地の広さのバランスが良い。子育て世帯に人気のエリアも多い。	比較的広い土地が確保しやすく、駐車場や庭を広くとった平屋の注文住宅が実現しやすい。
郊外・郡部エリア	地価が安価で、広大な敷地を確保しやすい。自然豊かな環境でスローライフを楽しめる。	土地取得費を大幅に圧縮できるため、浮いた予算で高性能なZEH住宅などを建て、住宅ローン控除の恩恵を最大化する戦略が有効。

2025年以降のルールでは、省エネ基準に適合しない新築住宅は住宅ローン控除の対象外となります。

土地選びの段階から、建物に十分な予算を配分できるエリア選定を行うことが、結果として税制優遇を確実に受けるための近道となります。

宮﨑県の金融機関と住宅ローン選び

宮﨑県での住宅ローン選びでは、地域に根差した地方銀行や信用金庫、JAバンクなどが大きなシェアを持っています。

特に宮崎銀行や宮崎太陽銀行などは、県内の住宅事情に精通しており、注文住宅を建てる際に必要となる「つなぎ融資」や「土地先行融資」などの相談にも柔軟に対応してくれるケースが多く見られます。

ネット銀行は金利の低さが魅力ですが、対面での相談が難しかったり、つなぎ融資の手続きが煩雑だったりする場合があります。

宮﨑県で注文住宅を建てる場合、土地の購入から建物の完成・引き渡しまで期間が空くことが一般的です。

この間の資金繰りをスムーズに行うためにも、地元の金融機関と綿密に連携することが推奨されます。

また、住宅ローン控除の適用を受けるためには、金融機関選びだけでなく、入居スケジュールの管理も重要です。

控除期間（新築の場合13年間）は「入居した年」から開始されます。

2025年の制度案内によれば、控除を受けるためには以下の点に注意が必要です。

省エネ基準適合の証明：金融機関での審査や確定申告の際に、建設住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書などの提出が必要となります。地元の工務店やハウスメーカーがこれらの書類作成に慣れているか確認しましょう。

入居時期の厳守：工事の遅れなどで入居が年をまたぐと、控除開始時期がずれる可能性があります。余裕を持った工期設定が必要です。

詳しくは、国税庁の住宅借入金等特別控除のページなどで最新の要件を確認し、金融機関の担当者とも相談しながら計画を進めてください。

宮﨑県の地元の金融機関であれば、地域の補助金制度などと併用可能なローンプランを提案してくれることもあります。

住宅ローン控除と併用できる宮﨑県の補助金制度

宮﨑県でマイホームを購入する際、資金計画において非常に重要なのが「住宅ローン控除」と「自治体の補助金」の併用です。

住宅ローン控除は所得税や住民税からの減税措置ですが、補助金は要件を満たせば現金が給付される制度です。

この2つは基本的に併用が可能であり、うまく組み合わせることで数百万円単位の経済的メリットが生まれる可能性があります。

特に宮﨑県では、豊富な森林資源を活かした独自の支援策や、移住定住を促進するための制度が充実しています。

宮﨑県の自治体による住宅取得支援策

宮﨑県内で利用できる主な支援策は、県が実施するものと、各市町村が独自に実施するものに分かれます。

特に注目すべきは、宮﨑県産材（スギやヒノキなど）を使用した木造住宅に対する助成です。

例えば、「宮崎県産材利用住宅づくり支援事業」などの名称で、県産材を一定量以上使用した新築住宅に対して補助金が出るケースが一般的です。

また、県外からの移住者を対象とした「移住支援金」は、宮﨑県と県内市町村が共同で実施しており、東京圏などからの移住で最大100万円（単身の場合は60万円）が支給される場合があります。

さらに、子育て世帯に対して加算がある自治体も増えています。

制度の分類	主な支援内容・特徴	対象エリア
県産材利用支援	宮﨑県産の木材を使用して住宅を新築・リフォームする場合に補助金を交付。地産地消と林業振興を兼ねた宮﨑県ならではの制度。	宮﨑県全域
移住支援金	東京圏等から宮﨑県へ移住し、就業・起業またはテレワークを行う世帯へ最大100万円を支給。18歳未満の子供がいる場合は加算措置あり。	県内参加市町村
市町村独自の定住促進	新婚世帯や子育て世帯の住宅取得費用の一部を補助。都城市や宮崎市など、各自治体が独自の要件と金額を設定。	各市町村